به گزارش بخش اقتصادی سایت خبرمهم، بخش مسکن طی دو سال گذشته دستخوش تحولات اساسی شده و این تحولات باعث شده تا کاهش قدرت خرید متقاضیان بازار مسکن را در رکود تورمی فرو ببرد.
یکی از موارد مطرح شده در این روزها، این است که صندوق پرداخت تسهیلات مسکن به تنهایی کارایی خود را از دست داده و باید در مورد وضعیت آن و سقف پرداخت تسهیلات تجدیدنظر صورت گیرد. ناتوانی خرید مسکن از سوی متقاضیان و عدم کفاف تسهیلات کنونی صندوق پس انداز یکم باعث شده تا اکثر متقاضیان علاقه‌ای به استفاده از این صندوق از خود نشان ندهند.
گزارشها حاکی از این است که خروجی و انصراف‌های زیادی از صندوق پس انداز یکم در ماههای گذشته صورت گرفته است.
به طوری که طبق گفته مدیر عامل بانک مسکن نزدیک به ۳ برابر رقم مانده سپرده در صندوق پس انداز یکم تسهیلات پرداخت شده است.
این روند پرداخت تسهیلات را اگر چه مدیر عامل بانک مسکن به مثابه ورشکستگی این صندوق نمی‌داند، اما می‌گوید که حدود ۱۱۰ هزار حساب مسدود و بسته شده است؛ یعنی بدون اینکه تسهیلات بگیرند حساب خود را مسدود کرده‌اند.
رحیمی انارکی می گوید: بانک مسکن کماکان تا سال ۱۴۰۲ اقساط مسکن مهر به این موضوع تخصیص پیدا می‌کند و در مدل بانک مسکن نشان می‌دهد که در آن مرحله خود اقساطی که از محل صندوق یکم وصول می‌کنیم می‌تواند از پس آن بازپرداخت تسهیلات بربیاید.
مدیر عامل بانک مسکن در خصوص ورود نقدینگی به بازار مسکن را این گونه تحلیل می کند و می‌گوید: اگر نقدینگی وارد بخش مسکن و تولید مسکن شود، قطعا به نفع بخش مسکن خواهد شد.
متن کامل گفت‌و‌گوی تفصیلی خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس با ابوالقاسم رحیمی انارکی مدیرعامل بانک مسکن را با هم می‌خوانیم.
* ۱۴ هزار میلیارد تومان اعتبار برای مرحله نخست طرح ملی مسکن
فارس: بانک مسکن تاکنون چه میزان اعتبار برای مرحله اول طرح ملی مسکن پیش‌بینی کرده و اختصاص داده است.
رحیمی انارکی: بانک مسکن در مرحله اول مسکن ملی پرداخت تسهیلات برای حدود ۱۴۰ هزار واحد مسکونی را پیش‌بینی کرده است که مبلغ آن حدود ۱۴ هزار میلیارد تومان خواهد بود که طی سال‌های ۹۸ و ۹۹ این رقم پرداخت شود.
فارس: آیا این تسهیلات سهمیه‌بندی شده است که چگونه به سازندگان پرداخت شود؟
رحیمی انارکی: سهمیه‌بندی پرداخت تسهیلات به سازندگان مسکن ملی در حال انجام است. بانک مسکن تاکنون حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی را تعیین سهمیه کرده است و سازمان‌ها به بانک مسکن معرفی شده‌اند و تفاهم‌نامه‌های آن منعقد شده است. برای برخی از این مجموعه‌ها شیوه‌نامه‌های آن منعقد شده و برخی نیز در حال انعقاد شیوه‌نامه با آنها هستیم. بانک مسکن امیدوار است که بلافاصله بعد از انجام اقدامات اولیه در تفاهم‌نامه و شیوه‌نامه های تعیین شده بتواند انعقاد قرارداد پرداخت تسهیلات را داشته باشد.
فارس: آیا بانک مسکن روش‌های خاصی برای پرداخت تسهیلات دارد؟
رحیمی انارکی: سعی شده است که بانک مسکن روش‌های متعددی را برای تأمین مالی طرح اقدام ملی مسکن پیش‌بینی کند که از جمله آنها در بافت فرسوده و با استفاده از منابعی که در صندوق توسعه ملی در اختیار بانک قرار می گیرد خواهد بود. ما معادل آن را در اختیار مجموعه قرار می‌دهیم که نرخ سود تسهیلات به ۹ درصد در دوره ساخت کاهش یابد.نرخ سود از محل اوراق حق تقدم نیز در بافت فرسوده ۱۶ درصد و نرخ تسهیلات بدون سپرده ۱۸ درصد خواهد بود.
*دارندگان حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم در اولویت استفاده از واحدهای احداثی طرح اقدام ملی مسکن
فارس: قرار بود در طرح اقدام ملی مسکن از صندوق پس‌انداز یکم نیز استفاده شود؟
رحیمی انارکی: دارندگان حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم در اولویت استفاده از واحدهای احداثی طرح اقدام ملی مسکن ملی قرار خواهند گرفت. نرخ سود برای آنها در مناطق بافت فرسوده ۶ درصد خواهد بود و در سایر مناطق ۸ درصد در نظر گرفته شده است. سقف‌های تسهیلاتی بانک مسکن هم متفاوت خواهد بود. برای کلان‌شهرها، تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و کمتر از ۲۰۰ هزار نفر متفاوت خواهد بود. بنابراین بالاترین سقف تسهیلات پرداختی برای استفاده از فناوری‌های نوین است که ۱۷۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است و برای صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای زوجین ۱۶۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است.
*کاهش ۲۵ درصدی قیمت تمام شده مسکن ملی
فارس: در مورد تفاهم‌نامه سه‌جانبه‌ای که برای مسکن ملی امضاء شد تا قیمت تمام‌شده ساخت مسکن ملی تا ۲۵ درصد کاهش یابد، توضیح می‌دهید.
رحیمی انارکی: به هر حال این تفاهم‌نامه قطعا کمک بزرگی به ساخت مسکن ملی خواهد کرد و قیمت تمام‌شده آن را تا ۲۵ درصد کاهش خواهد بود.
*آیا افزایش سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم منتفی شد؟
فارس: چند بار مطرح شد که سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم کفاف خرید مسکن را نمی‌دهد، آیا افزایش سقف آن به طور کلی متوقف شد.
رحیمی انارکی: صندوق پس‌انداز مسکن یکم به دلیل ماهیت حساب آن که با تسویه منابع مواجه شود، هر گونه افزایش سقف منوط به این است که ما راهکارهای تأمین کسری منابع را پیش‌بینی کنیم در حال حاضر با استمهال هفت‌ساله تسهیلات مسکن مهر تا ۱۶۰ میلیون تومان برای زوجین را می‌توانیم تسهیلات پرداخت کنیم.
*صندوق پس‌انداز مسکن یکم حال و روز خوبی ندارد؟
فارس: از آخرین آمار صندوق پس‌انداز مسکن یکم چه خبر؟ ظاهرا نباید خیلی حال و روز خوبی داشته باشد.
رحیمی انارکی: آمارهای صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد که مانده این صندوق حدود ۴۲۰۰ میلیارد تومان است، اما رقمی که تاکنون از این صندوق تسهیلات پرداخت شده است حدود ۱۲ هزار میلیارد تومان است. یعنی نزدیک به ۳ برابر رقم مانده سپرده تسهیلات پرداخت شده است که مابه‌التفاوت آن یک مقدار از محل اقساط وصولی مسکن یکم تأمین شده است، اما بخش عمده آن از محل اقساط وصولی مسکن مهر توانستیم این مابه‌التفاوت را تأمین کنیم.
*آیا صندوق پس‌انداز یکم ورشکست شده است؟
فارس: پس می‌توان گفت که صندوق پس‌انداز یکم ورشکست شده است؟
رحیمی انارکی: نه ورشکست نمی‌شود. چون بانک مسکن کماکان تا سال ۱۴۰۲ اقساط مسکن مهر به این موضوع تخصیص پیدا می‌کند و در مدل بانک مسکن نشان می‌دهد که در آن مرحله خود اقساطی که از محل صندوق یکم وصول می‌کنیم می‌تواند از پس آن بازپرداخت تسهیلات بربیاید. به دلیل اینکه حجم پرتفوی آن به قدری افزایش خواهد یافت که امکان تأمین کسری منابع را از محل خود اقساط وصولی می‌تواند داشته باشد و این موضوع تا سال ۱۴۰۲ یعنی ۴ سال دیگر این اقساط وصولی مسکن مهر به این صندوق اختصاص خواهد یافت.
*افت ۲۰ درصدی افتتاح حساب صندوق پس انداز مسکن یکم
فارس: اینکه ورودی مناسبی به صندوق تسهیلات مسکن یکم دیده نمی‌شود تا چه حد به واقعیت نزدیک است؟ یعنی ثبت‌نام در این صندوق مناسب است؟
رحیمی انارکی: ثبت‌نام مناسبی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم داریم، اما اتفاقی که رخ داده است این است که یک مقدار ورودی‌های جدید با نسبت قبل با شیب کمتری افتتاح حساب می‌کنند، اما استفاده از تسهیلات صندوق مسکن یکم تقریبا نسبت به مدت مشابه سال‌های قبل که مقایسه شده است به طور میانگین حدود ۲۰ درصد کاهش یافته است.
اما در مناطق شهرهای کوچک و شهرهای زیر۲۰۰ هزار نفر این ورودی افزایش یافته است. اما بیشترین کاهش در تهران رخ داده است که همه به خوبی می‌دانیم که به هر حال در تهران قیمت مسکن به شدت در طی دو سال گذشته افزایش پیدا کرد. پس طبیعی است که گروه هدف و متقاضی پس‌انداز مسکن یکم عموما کارکنان دولت و دارندگان درآمدهای ثابت بودند که هم تورم روی آنها تأثیر گذاشته است و هم اینکه افزایش حقوق‌های آنها مطابق با افزایش تورم رخ نداده است، بنابراین در تهران منطقی برای کاهش ورودی و افتتاح حساب صندوق پس‌اندازی یکم دارد، اما خوشبختانه در شهرهای کوچک استفاده از تسهیلات مسکن یکم افزایش پیدا کرده است.
در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر این موضوع متفاوت است. در استان‌های محروم‌تر روند خوب است، اما در کلان‌شهرها یک مقدار کاهش استفاده از تسهیلات مسکن یکم داریم.
*خروج منابع از صندوق پس‌انداز یکم به چند صورت امکان‌پذیر است
فارس: خروج چند هزار میلیارد تومان از صندوق پس‌انداز یکم تا چه حد صحت دارد؟
رحیمی انارکی: خروج منابع از صندوق پس‌انداز یکم به چند صورت امکان‌پذیر است. اولین بخش آن این است که کسانی که امتیاز آنها در صندوق پس‌انداز یکم سررسید میشود، مابه‌التفاوت خود را برداشت می‌کنند؛ یعنی تا مابه‌التفاوت ۴۰ میلیون تومان را برداشت می‌کنند و مبلغ مانده خود را به ۱۳.۵ میلیون تومان می‌رسانند. این اقدام باعث میشود تا امتیاز آنها باقی بماند، اما یک عده‌ای کلاً منصرف می‌شوند.
*حدود ۱۱۰ هزار مسدودی در صندوق پس انداز مسکن یکم
فارس: چه تعداد کلاً منصرف شده‌اند؟
رحیمی انارکی: تا الان ۶۵۰ هزار افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز یکم داشته‌ایم که حدود ۱۱۰ هزار مسدود و بسته شده است؛ یعنی بدون اینکه تسهیلات بگیرند حساب خود را مسدود کرده‌اند، اما در حال حاضر حدود ۳۴۰ هزار حساب فعال داریم و بیش از ۱۴۰ هزار واحد مسکونی از محل صندوق پس‌اندازی یکم خریداری شده است.
*افزایش نقدینگی تهدید یا فرصت برای بخش مسکن
فارس: تحلیلی که اکثر کارشناسان دارند و اخیراً هم رئیس کل بانک مرکزی داشته است این بوده است که نقدینگی از دو هزار میلیارد تومان عبور کرده است، آیا این افزایش نقدینگی برای بازار مسکن تهدید است یا فرصت؟
رحیمی انارکی: اگر این نقدینگی وارد تولید مسکن شود می‌تواند برای بازار و بخش مسکن یک فرصت محسوب شود، اما اگر به سمت خرید مسکن بیاید قطعا می‌تواند تبعاتی داشته باشد.
فارس: آیا بانک مسکن برنامه‌ای برای اینکه این نقدینگی به تولید مسکن و یا بخش مسکن کمک کند دارد؟
رحیمی انارکی: وظیفه بانک مسکن در واقع همین است که به بخش مسکن کمک کند؛ چراکه بیش از ۹۰ درصد تسهیلات را در حوزه مسکن پرداخت می‌کند و در آن بخش غیر مسکن هم به هر حال قسمت عمده تسهیلات تکلیفی است که پرداخت می‌کند. بانک مسکن در چارچوب مسؤولیت اجتماعی و هم کمک به سایر مسائل کشور ورود می‌کند.در حوزه مسکن هم ابتدا بحث احداث و تکمیل را در دستور کار داریم. موضوع تقاضا در قالب خرید و تعمیرات واحدهای مسکونی است.
تمامی اینها می‌تواند موجب اشتغالزایی در کشور شود و نقدینگی ما را به سمت تولید مسکن پیش ببرد. بانک مسکن برنامه‌هایی دارد که برای اینکه بتواند این موضوع را افزایش دهد.
فارس:برای این که تولید مسکن بیشتر شود چه اقدامی کرده اید؟
رحیمی انارکی: مهم‌ترین اقداماتی که انجام میشود بیش از ۹۸ تا ۹۹ درصد تأمین مالی مسکن در بازار پول رخ می‌دهد. ما درواقع تلاش می‌کنیم و با پیش‌بینی‌هایی که کرده‌ایم جهت‌گیری ما این است که بخش بیشتری برای حوزه مسکن را از بازار سرمایه تأمین منابع مالی انجام دهیم.
به هر حال یک سری محصولات و یک سری نهادها و ابزارها پیش‌بینی شده است که اینها را آرام آرام جلو می‌بریم. ما امیدوار هستیم که طی سال‌های آینده این سهم را بتوانیم تا ۱۰ درصد افزایش دهیم و هدف‌گذاری ما این است که این کار را انجام دهیم.
فارس: تحلیل شما از آینده بازار مسکن و بخش مسکن سال آینده چیست؟
رحیمی انارکی: بنده در حال حاضر نمی‌توانم پیش‌بینی خاصی انجام دهم اما امیدوار هستیم با برنامه‌هایی که در بخش مسکن در حال انجام است مثل رونمایی از سامانه املاک واحدهای خالی از سکنه شناسایی شوند و مالیات بر آنها اعمال شود. این واحدهای مسکونی وارد بازار مسکن می‌شوند، به هر حال پیش‌بینی میشود که تا ۳ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد. این واحدها اگر وارد بازار مسکن شوند تأثیر قابل توجهی در بازار مسکن خواهد شد و یک بخشی از این واحدها در بازار خرید و فروش و یک بخش هم در بازار اجاره عرضه خواهد شد. امیدواریم در بحث سامانه تأمین مالی مسکن و زنجیره تأمین مسکن که با تأمین مصالح ساختمانی ارتباط دارد و با اقداماتی که در طرح اقدام ملی مسکن برای کاهش ۲۵ درصدی قیمت تمام‌شده ساخت صورت خواهد گرفت، سیگنال‌های مثبتی به بازار مسکن وارد شود. پس این سیگنال‌های مثبت موجب تثبیت قیمت مسکن و هم کاهش قیمت مسکن خواهد شد.
*از وام ودیعه مستاجران چه خبر؟
فارس: به عنوان آخرین سؤال قرار بود برای مستأجران وام ودیعه در نظر گرفته شود. آیا این برنامه نهایی شد؟
رحیمی انارکی: کماکان برای این موضوع در بحث اخذ مجوزها هستیم و به هر حال ایراداتی و ابهاماتی در این خصوص ارائه شده است. این ابهامات و ایرادات را با کمک بانک مرکزی در حال رفع هستیم. تاکنون ۲ سری مکاتبه شده است. در این دو سری باز هم اشکالاتی مطرح شده است و بر روی آنها در حال کار کردن هستیم. امیدواریم که بتوانیم این موضوع را به نتیجه برسانیم و مجوزهای لازم را اخذ کنیم. به هر حال بانک مسکن آمادگی پرداخت تسهیلات را دارد، اما باید اشکالات منطقی رفع شود.
فارس: پس سقف این تسهیلات مشخص نیست؟
رحیمی انارکی: سقف آن مشخص نیست؛ چراکه تا زمانی که خود فرایند آن مورد تایید قرار نگیرد ما وارد سایر مسائل نخواهیم شد.
فارس: اما با قطعیت می‌توان گفت نرخ سود آن ۱۸ درصد است.
رحیمی انارکی: به هر حال این نرخ سود مصوبه شورای پول و اعتبار است/فارس
