به گزارش بخش اقتصادی سایت خبرهای فوری، سوالات حوزه مسکن، سوالات مهم این روزهای همه افراد جامعه ست
در همین رابطه، پادکست خبری پادیو، تماسی رو با کارشناس این حوزه، آقای سید امین زرگر مرادی گرفته و سوالات مهم را از ایشان پرسیده است.
۱) قیمت مسکن تا پایان سال چه تغییری می کنه؟
وقتی صحبت از پیشبینی قیمت مسکن میشود ذکر ۲ مقدمه ضروری است. اول اینکه تحولات قیمت بازار مسکن تابع چه متغیرهایی است؛ متغیرهای بسیار زیادی از نرخ ارز گرفته تا حجم نقدینگی، وضعیت درآمدهای نفتی، وضعیت بازارهای رقیب مثل ارز، طلا و بورس و همچنین متغیرهای دیگر که در حال حاضر مجالی برای شرح آن وجود ندارد؛ بر قیمت مسکن تاثیر میگذارد و در صورتی که ما تاثیرگذاری قیمت مسکن را به یک الی دو عامل تقلیل دهیم طبیعتا خروجی و تحلیل دقیقی نخواهیم داشت. اما نکته ی دوم این است که ما وقتی صحبت از تغییرات قیمت مسکن میکنیم دقیقا مرادمان کدام قیمت است. ما میتوانیم ۳ قیمت در بازار مسکن تعریف کنیم. اول قیمت پیشنهادی؛ قیمتی که مالک روی ملک خود میگذارد و ممکن است چندان با واقعیت بازار تناسب نداشته باشد. دوم قیمت اسمی یا قیمت معاملاتی؛ که همان قیمتی است که ملک معامله میشود و سوم قیمت واقعی است با لحاظ نرخ تورم. به عنوان مثال ما اگر شاهد افزایش ۲۰% قیمت مسکن در یک بازه ی زمانی باشیم و در همان بازه ی زمانی ۴۰% تورم داشته باشیم قطعا نمیتوانیم از سودده بودن این سرمایه گذاری صحبت کنیم و این سرمایه گذاری پس از کسر نرخ تورم زیانده بوده
۲) با توجه به این تقسیم بندی، بنظر نظر شما در آینده، قیمت پیشنهادی،
قیمت اسمی و قیمت واقعی مسکن تا پایان سال چه اتفاقی براش میفته؟
به نظر میرسد در صورتی که در متغیرهای کلان اقتصادی تغییر خاصی ایجاد نشود و اوضاع به همین منوال چند ماه گذشته باشد. محتمل ترین سناریو در باب قیمت مسکن تهران ثبات قیمت اسمی مسکن با نوسانات محدود فصلی و مناسبتی هست. در مورد شهرستانها و سایر کلانشهرها معمولا با یک اختلاف فاز زمانی الگوی بازار مسکن تهران قابلیت مدل سازی دارد به عبارتی با چند ماه تاخیر بازار مسکن شهرستانها از الگوی بازار مسکن تهران تبعیت میکند. بازار مسکن در ماههای آتی جذابیت چندانی برای تقاضای سرمایه ای و کوتاهمدت ندارد و آرامش حاصله در این بازار میتواند زمینه ای مناسب برای ورود خریدار مصرفی باشد. باید دقت کرد که ورود به بازار مسکن در این بازه ی زمانی بسیار ساده ولی خروج از آن بسیار سخت است.
۳) این روزها برخی از کنشگران بازار مسکن صحبت از کاهش ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن می کنند
نظر شما چیه ؟
خیر، چنین چیزی اصلا صحت ندارد. چنین تحلیل هایی به علت عدم تمایز بین قیمت اسمی و قیمت واقعی است. حالا برخی هم بدون ارائه ی آمار رسمی و با هدف عوامفریبی و موجسواری چنین مطالبی را بیان میکنند. اخیرا یکی از همان افراد عنوان کرده بود که تا حالا ۳۰ الی ۴۰% کاهش قیمت مسکن داشته ایم و پیشبینی هم میکرد که تا پایان سال ۳۰ الی ۴۰% دیگر کاهش قیمت داشته باشیم. این شکل آمار دادن خیلی مضحک و غیرکارشناسی است. در پاسخ به این دوستان باید گفت این اعداد و ارقام را از کجا آورده اند؟! آمار رسمی بانک مرکزی و و وزارت راه و همچنین مطالعات میدانی اصلا چنین آمار و ارقامی را تایید نمیکند. قیمت مسکن دارای خاصیت چسبندگی رو به بالا است یعنی وقتی قیمت در یک منطقه بالا میرود بازگشت قیمت خیلی سخت اتفاق میافتد. هرچند حالا عده ای بخواهند با موج سواری سخن از کاهش شدید قیمت مسکن بگویند ولی به هیچ عنوان امکان کاهش قیمت مسکن به قیمتهای پاییز ۹۶ و قبل از آن وجود ندارد. طبق آمار بانک مرکزی اولین کاهش قیمت اسمی مسکن در مرداد ماه امسال اتفاق افتاده، آن هم ۲.۴ % . بعد از حدود ۴ سال ما شاهد چنین پدیده ای بودیم که قیمت اسمی مسکن کاهش پیدا کند. همچنین در شهریور امسال هم ما ۲.۸ % کاهش قیمت اسمی مسکن را نسبت به ماه قبلش داشتیم. ولی این کاهشها هنوز نتوانسته بازده نرخ اسمی مسکن را در سال ۹۸ منفی کند. آخرین میانگین قیمت مسکن در تهران به ازای هر مترمربع، حدود متری ۱۲.۶۶۰.۰۰۰ تومان است که نسبت به فروردین ۹۸ قیمت با میانگین ۱۱.۲۶۰.۰۰۰ تومان هنوز افزایش بیش از ۱.۰۰۰.۰۰۰ تومانی را در هر مترمربع نشان میدهد.
متاسفانه برخی از رسانه‌های رسمی کشور هم با دعوت از برخی تحلیلگران غیرمتخصص زمینه ی ایجاد توهم قیمتی را در جامعه فراهم کرده اند. ما حق نداریم در زمینه ی مسکن دست به انتشار اخبار کذب و هیجانی بزنیم و از این طریق به تولیدکننده و مصرف کنندهی مسکن آسیب بزنیم
۴) “قیمت مسکن” تا پایان سال چه تغیبراتی میکند؟ پایین تر میاد؟
با توجه به قیمت فعلی زمین و افزایش هزینه های تولید مسکن اعم از مجوزات، خدمات مهندسی و مصالح ساختمانی امکان کاهش قیمت اسمی مسکن حداقل در کوتاه مدت آن هم در حد ۳۰ تا ۴۰% کاملا دور از ذهن است.
