در حالی بانک مرکزی از کاهش تورم اجاره بهای مسکن در آذرماه خبر داده که در گزارش ماهانه بازار مسکن، رشد اجاره بها در آذرماه ۵۴ درصد اعلام شده است. کارشناسان مسکن معتقدند، این روند به دلیل افزایش قیمت سرسام‌آور مسکن به وجود آمده است و از آنجایی که قیمت مسکن در طول ۳ سال اخیر ۷ تا ۸ برابر شده، اجاره بها نیز با سرعتی کمتر با افزایش قیمت مسکن همراه خواهد شد. دلیل سرعت کمتر افزایش اجاره بها نسبت به قیمت مسکن این است که اجاره بها می‌بایست با درآمد خانوار‌های طبقات متوسط یا پایین‌تر منطبق می‌شد.
به گزارش بخش اقتصادی سایت خبرمهم، به زعم کارشناسان اقتصادی با توجه به اینکه رشد درآمد خانوار‌ها نمی‌توانست به سرعت اتفاق بیفتد، بنابراین اجاره بها به زمان بیشتری نیاز دارد تا خود را با افزایش قیمت مسکن منطبق کند. همواره رشد اجاره بها به نسبت قیمت مسکن با تاخیر رخ می‌دهد، مثلاً وقتی در دوره‌های سریع رشد قیمت مسکن قرار داریم اجاره بها همگام با رشد قیمت مسکن، افزایش نمی‌یابد و از سرعت آن عقب می‌ماند.
بازار اجاره با رشد افسار گسیخته روبرو است
مهدی سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه بازار مسکن طی سالجاری حداقل با افزایش ۱۰۰ درصدی روبرو بوده است، اظهار داشت: بعد از این که در سال گذشته ترمز رشد قیمت مسکن کشیده شد، شاهد بودیم بهای اجاره بها در بازار با افزایش قیمت زیادی روبرو بود، در این رابطه در زمان‌هایی که قیمت مسکن با افزایش مواجه میشود، بازار اجاره تا حدودی درجا می‌زند، اما زمانی که قیمت ملک با رکود مواجه میشود، بازار اجاره‌بها شروع به بالا رفتن می‌کند.
مهدی سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه بازار مسکن طی سالجاری حداقل با افزایش ۱۰۰ درصدی روبرو بوده است، اظهار داشت: بعد از این که در سال گذشته ترمز رشد قیمت مسکن کشیده شد، شاهد بودیم بهای اجاره بها در بازار با افزایش قیمت زیادی روبرو بود، در این رابطه در زمان‌هایی که قیمت مسکن با افزایش مواجه میشود، بازار اجاره تا حدودی درجا می‌زند، اما زمانی که قیمت ملک با رکود مواجه میشود، بازار اجاره‌بها شروع به بالا رفتن می‌کند.
وی افزود: بین سال ۹۶ تا ۹۹ قیمت‌ها در بازار خرید و فروش ملک با افزایش بیش از ۷ برابری روبرو بوده، اما طی یک سال گذشته قیمت مسکن هرچند با افزایش روبرو شده، اما سرعت رشد آن کمتر از تورم بوده و به نظر می‌رسد در یکی دو سال آینده این وضعیت ادامه پیدا کند.
سلطان محمدی گفت: به نظر می‌رسد، در چنین وضعیتی در بازار اجاره بها نیز با افزایش هرچه بیشتری نسبت به سال‌های گذشته روبرو باشیم، زیرا تقاضا برای این بخش بسیار بیشتر خواهد بود، چراکه از یک طرف قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن کاهش می‌یابد که بر این اساس آن‌ها روی به اجاره‌نشینی می‌آورند، طبیعتاً در چنین شرایطی قیمت‌ها بالا می‌رود، از طرف دیگر نیز به دلیل اینکه میزان ارائه واحد‌های مسکونی به میزان تقاضا نیست، طبیعتاً مالکان اجاره و ودیعه دریافتی را بالاتر می‌برند که این موضوع نیز افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره‌بها را تشدید می‌کند.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه به صورت تاریخی ۴ تا ۵ درصد ارزش ملک به صورت سالیانه به عنوان ودیعه و اجاره بها محاسبه میشود، اضافه کرد: اما با توجه به هزینه نگهداری مسکن، سود خالص اجاره بها برای مالکان طی یک سال در حدود ۲ درصد از بهای ملک است، که با توجه به افزایش بسیار زیاد قیمت مسکن در دو سال گذشته این دو درصد نسبت به سالیان گذشته بسیار بیشتر شده، طبعاً این موضوع نیز در افزایش قیمت اجاره‌بها تأثیر بسیار زیادی گذاشته است.
این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه اقدامات دولت از جمله پرداخت وام ودیعه مسکن نمی‌تواند وضعیت بازار را ساماندهی کند، ادامه داد: چنین اقداماتی به طور قطع نمی‌تواند، اجاره‌بها را سروسامان دهد، زیرا در وهله اول دولت منابع کافی برای پرداخت وام به همه متقاضیان را با توجه به کسری بودجه خود، در اختیار ندارد، در وهله دوم نیز مبلغ وام کفاف افزایش قیمت اجاره بها و یا ودیعه را نمی‌دهد و نمی‌تواند مشکل مستاجران را به طور کامل کند، دست آخر نیز این ابزار سیاستی تنها به صورت موقت می‌تواند تاثیر کوتاه مدت داشته باشد و نمی‌تواند در بلند مدت مشکل مستاجران را حل کند.
سلطان محمدی با تاکید بر اینکه بازار مسکن و اجاره بها به عنوان تابعی از شرایط کلی اقتصاد به حساب می‌آید، خاطرنشان کرد: تا زمانی که ما با تورم افسار گسیخته در فضای اقتصاد کلان کشور روبرو هستیم، افزایش قیمت مسکن و اجاره اجتناب ناپذیر است، بنابراین تمام راهکار‌هایی که دولت به صورت مداخلات دستوری در بازار مسکن انجام می‌دهد، راهگشا نیست و نمی‌تواند مشکل مسکن را حل کند، در این رابطه دولت باید ابتدا تورم را مهار کند و از افزایش نقدینگی و چاپ پول بپرهیزد.
وی تصریح کرد: تنها در این صورت است که ترمز افزایش قیمت و التهابات در تمامی بازار‌های سرمایه از جمله مسکن کشیده خواهد شد، اما متاسفانه در حال حاضر دولت به دلیل کسری بودجه شدیدی که با آن دست و پنجه نرم می‌کند به اشکال مختلف سیاست‌های تورم‌زا را در دستور کار قرار داده که تنها باعث تامین هزینه‌های دولت میشود، در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار داشت بازار اجاره مسکن کنترل شود، بنابراین تا زمانی که این وضعیت متوقف نشود ما نمی‌توانیم انتظار بهبود در بازار مسکن و اجاره را داشته باشیم.
