راه خانه دار شدن ایرانی‌ها از کجای دولت می‌گذرد؟

با این همه، آنچنان که می‌گویند، «املایِ نانوشته غلط ندارد» و باید منتظر ماند و دید که آیا این وعده ابراهیم رئیسی محقق می‌شود یا نه. هر چه باشد، اما همین حالا هم می‌توان پرسید که چرا ایرانی‌ها (از متخصصان گرفته تا مردم عادی) نسبت به اجرای طرح‌هایی از این دست، تا این اندازه بدبین هستند؟

از «مسکن اجتماعی» تا «مسکن مهر» و تا «مسکن امید»

مشکل از خودِ «مسکن» نیست برادر!

به این ترتیب، هنوز و پس از گذشت حدود ۴ دهه از انقلاب اسلامی، مشکل تامین مسکن برای شهروندان ایرانی و به خصوص شهروندان دهک‌های درآمدی پایین تر، مرتفع نشده است. عباس آخوندی، وزیر پیشین راه و شهرسازی حدود دو سال پیش گفته بود که حدود ۱۹ میلیون ایرانی «بدمسکن» هستند و منظور او این بود که این تعداد شهروند ایران (یعنی حدود یک نفر از هر چهار نفر ایرانی) در حاشیه شهر‌ها و در مناطقی زندگی می‌کنند که زیرساخت‌های شهری کافی در آن‌ها وجود ندارد.
با این همه، به دنبال بروز شوک‌های تورمی سنگین در دهه ۱۳۹۰ که آخرین مورد آن‌ها هنوز هم ادامه دارد، بخش بزرگی از جمعیت ایران توانایی تامین مسکن را به طور کلی از دست داده اند. در این میان، بروز وضعیت بحرانی مالی در نهاد‌های حاکمیتی و نظام بانکی کشور هم موجب شده که توان اعطای تسهیلات نیز به حداقل برسد و به این ترتیب، بسیاری از کارشناسان مسکن پیش بینی می‌کنند بازار مسکن وارد رکودی بسیار سنگین خواهد شد.
این در حالی است که بر اساس برخی داده‌های آماری، کلیت طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی هم زیر سوال است، چرا که اکنون کشور با مازاد عرضه مسکن مواجه است و نه کمبود عرضه مسکن.
بر این اساس، داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهند که چیزی در حدود ۲۹ میلیون واحد مسکونی (اعم از «در حال استفاده»، «خالی از سکنه» و «خانه دوم») در کشور وجود دارد و این در حالی است که تعداد خانوار‌های کشور، ۲۶ میلیون مورد است. به عبارت ساده تر، در ایران نزدیک به ۳ میلیون واحد مسکونی بیش از تقاضا وجود دارد.
اما اگر این طور است، چرا بسیاری از ایرانی‌ها فاقد خانه مسکونی هستند؟ دلیل واضح، تعدد مالکیت از سوی برخی شهروندان است که از قضا، مالیاتی هم برای این موضوع نمی‌پردازند. از آن سو، تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن، همان چیزی است که به رشد قیمت‌ها دامن زده است و دستِ متقاضیِ واقعی را از بازار کوتاه کرده است.
نبود «آمایش سرزمینی» هم البته دخیل است: همین چند روز پیش بود که علیرضا صادقی، مدیرکل حریم شهرداری تهران، از «گسترش غیرمجاز» حریم پایتخت انتقاد کرد و نسبت به سکونت «۲۰ درصد» جمعیت کشور در این محدوده تا سال ۱۴۰۴ هشدار داد.
صادقی گفته بود که با وجود آنکه حریم شهر تهران تنها باید «۰.۴ درصد از مساحت کشور» را شامل شود، با رشد کانون‌های جمعیتی در حریم شهر تهران تا سال ۱۴۰۴، حدود ۲۰ درصد از جمعیت کشور در این محدوده قرار خواهد گرفت که این یک «فاجعه بزرگ» است.
در واقع، وقتی حدود ۱۷ میلیون ایرانی تنها در ۰.۴ درصد از مساحت کشور زندگی می‌کنند، بدیهی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن باید به قیمت‌هایی تا حدود ۳۰ میلیون تومان هم برسد، یعنی عددی که ممکن است معادل درآمد یک سال برخی ایرانی‌ها باشد.
به این ترتیب، به نظر می‌رسد دولت و مجلس، سُرنا را از سر گشاد آن می‌نوازند: بازار مسکن ایران اساساً به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی مازاد (با سرمایه گذاری سالانه دست کم ۵۰۰ هزار میلیارد تومانی) نیازی ندارد، بلکه انتظام‌بخشی به اقتصاد ایران است که باید در اولویت نخست قرار بگیرد.

وام یک میلیارد تومانی و دری که به روی کسی باز نمی‌شود!

در این میان، طی روز‌های اخیر، شورای پول و اعتبار مصوبه‌ای را به تصویب رسانده که بر اساس آن، سقف تسهیلات مسکن مسکن جوانان، از ۴۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند.
بر این اساس، فردی که حداقل ۱۸ سال سن داشته باشد (یا، ولی قانونی او) می‌تواند با افتتاح یک حساب در بانک مسکن و واریز ماهانه ۲۰۰ هزار تومان به مدت ۵ تا ۱۵ سال، پس از پایان این مدت تسهیلات مسکن جوانان را دریافت کند
برای دریافت وام یک میلیارد تومان، طی شدن زمان ۱۵ ساله ضروری است و البته، این مصوبه جدید تنها شامل حال کسانی می‌شود که از ۱۷ شهریورماه سال ۱۴۰۰ به بعد اقدام به افتتاح حساب کرده باشند.
در شرایطی که متقاضی همین امروز نسبت به افتتاح حساب مسکن جوانان اقدام کرده و ماهانه ۲۰۰ هزار تومان تا سال ۱۴۱۵ واریز کند، پس از دریافت تسهیلات ۱ میلیارد تومانی ۲۰ ساله با نرخ ۹ درصد، باید ماهانه ۸ میلیون و ۹۷۳ هزار تومان قسط به منظور بازپرداخت به حساب بانک مسکن واریز کند. بر این اساس، مجموع اقساط پرداختی در پایان ۲۰ سال معادل ۲ میلیارد و ۱۵۹ میلیون ۳۴۲ هزار تومان خواهد بود که در مجموع ۵۳ درصد از بازپرداخت، در قالب سود دریافت خواهد شد.
اما آیا این طرح می‌تواند دردی از معضل خرید مسکن از سوی جوانان دوا کند؟ احتمالاً نه، چرا که تا پایان سال ۱۴۱۵ خورشیدی، اقتصاد ایران به صورت بالقوه می‌تواند متحمل چندصد درصد تورم شده باشد و ارزش تسهیلات دریافتی در آن سال، عددی باشد که به «هیچ» نزدیک‌تر است تا به کمکی برای خرید مسکن.

آیا اصلاً راه حلی وجود دارد؟

اما در این وضعیت دولت برای تامین مسکن، به ویژه تامین مسکن برای شهروندان در دهک‌های درآمدی پایین‌تر چه می‌تواند بکند؟ برای یافتن راه حل شاید نخست باید مشکل را شناسایی کرد. مسکن از جمله کالا‌های «غیر منقول» است و این یعنی امکان واردات مسکن از خارج وجود ندارد. از طرفی، تقریباً تمام کالا‌های مورد نیاز برای ساخت مسکن (بتن، آهن، کاشی، سیمان، شیرآلات و…) در داخل ساخته می‌شوند. بنابراین، تامین نهاده‌های مورد نیاز برای ساخت مسکن «الزاماً» به نرخ ارز‌های خارجی گره نمی‌خورد.
در این میان، کارشناسان حوزه مسکن معتقدند اوج گیری قیمت این کالا که همزمان به عنوان اصلی‌ترین دارایی (property) در میان بخش کثیری از جمعیت کشور هم در نظر گرفته می‌شود، دلیلی به جز نابسامانی وضعیت اقتصاد کلان کشور ندارد.
به عبارت ساده تر، این بروز شوک‌های تورمی است که به افزایش قیمت مسکن و خروج آن از دسترس عمده دهک‌های درآمدی کشور ختم می‌شود. اما بروز شوک‌های تورمی در کشور چه دلیلی دارد؟ پاسخ این است که فارغ از فشار‌های بین المللی که به افت ارزش ریال در سال‌های اخیر ختم شده اند، بخش اصلی تورم افسارگسیخته در ایران ناشی از کسری بودجه مداوم دولت‌های ایرانی است.
به بیان خیلی ساده، دولت‌های ایرانی تقریباً همواره بیش از آنچه درآمد داشته اند خرج کرده اند و این به کسری بودجه، تورم افسارگسیخته و توزیع فقری همه گیر در میان ایرانی‌ها انجامیده است. در واقع، کسی از دولت‌های ایرانی انتظار معجزه و «قهرمان بازی» ندارد. راه خانه دار شدن ایرانی‌ها از انضباط مالی دولت می‌گذرد و شاید بهتر باشد دولت همین یک کار را به درستی انجام دهد. /فرارو