هجوم اجاره‌نشینان به حاشیه‌ها

 رشد روند خروج مستاجران 

بر اساس این گزارش بررسی‌های روند معاملات اجاره بهای مسکن نشان می‌دهد که افزایش قیمت کالاها باعث شده تا صاحبخانه‌ها اجاره را مجددا افزایش دهند. از سوی دیگر مستاجران توانی برای پرداخت مبالغ مورد نظر مالکان ندارند. در این شرایط اغلب مستاجران قرارداد خود را عمدتا بالاتر از نرخ افزایش ۲۵ درصد مصوب ستاد ملی کرونا تمدید می‌کنند. در عین حال جابه‌جایی از شمال به جنوب و از جنوب به حاشیه تهران نسبت به دو سال قبل افزایش پیدا کرده است. در این رابطه آژانس‌های املاک از رشد بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی نرخ‌ها و کوچ اجاره‌نشین‌ها در شرق تهران به شهرهایی مثل پردیس، رودهن، بومهن و دماوند خبر می‌دهند. در غرب تهران نیز مستاجران از محله‌هایی مثل پونک، جنت آباد، آریاشهر، شهران و شهرزیبا به مقاصدی همچون منطقه ۲۱، ورآورد، گرمدره و کرج نقل مکان می‌کنند. در منطقه ۵ واقع در غرب تهران به عنوان اولین منطقه پرتقاضا برای خرید و اجاره در پایتخت متوسط نرخ رهن کامل ۵ تا ۵.۵ میلیون تومان است و در واحدهای نوساز به ۷ تا ۸ میلیون تومان نیز می‌رسد. این در حالی است که سال گذشته نرخ رهن کامل در غرب تهران بین ۲.۵ تا ۳.۵ میلیون تومان بود. در منطقه ۴ واقع در شرق تهران که منطقه‌ای پرتقاضا برای خرید و اجاره محسوب می‌شود نرخ‌های اجاره به طور معمول ۴ تا ۴.۵ میلیون تومان است. اما فعالان بازار مسکن از اتفاقی جدید ناشی از رشد قیمت مصالح ساختمانی خبر می‌دهند. مشاوران املاک می‌گویند در هفته‌های اخیر برخی مالکان که موفق به فروش واحدهای خود نشده‌اند قیمت پیشنهادی اجاره واحدهای نوساز را افزایش داده‌اند و قیمت رهن کامل این آپارتمان‌های کلید نخورده به ۶ تا ۷ میلیون تومان رسیده است.

برهم خوردن تعادل بازار

مصطفی قلی خسروی  رئیس اتحادیه مشاوران املاک درخصوص دلایل رشد قیمت اجاره بها  انگشت اتهامی خود را متوجه دخالت دستوری دولت گرفته و می‌گوید:‌ نرخ‌گذاری در بازاری که کاملا در اختیار بخش خصوصی است عملا بدون نتیجه خواهد بود و تنها ایجاد دعاوی در دستگاه قضایی را افزایش می‌دهد. وی افزود: در هفته‌های اخیر موارد بسیاری داشتیم که مستاجران می‌گویند قبل از مصوبه ستاد کرونا بر سر نرخ‌های کمتر از ۲۵ درصد با صاحبخانه توافق کرده بودیم اما حالا مالکان به مستاجران می‌گویند طبق قانون باید پول پیش و اجاره را ۲۵ درصد افزایش دهید. از طرف دیگر وقتی تورم ۴۴ درصد است و شما سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد تعیین می‌کنید تعادل را در اقتصاد به هم می‌زنید. این باعث می‌شود تا مالکان از اجاره دادن واحدها خودداری کنند که به کاهش خانه‌های اجاره‌ای، فشار تقاضا و افزایش نرخها در آینده منجر منجر می‌شود. خسروی، مهمترین عامل تعادل‌بخشی به بازار مسکن را افزایش ساخت‌وساز دانست و گفت: وزارت راه و شهرسازی در دولت دوازدهم درخصوص تولید و عرضه مسکن کم‌کاریی داشت و این اواخر استراتژی «مسکن نخرید» را دنبال کرد. یعنی وقتی دیدند به دلیل عملکردشان قیمت مسکن چند برابر شده به مردم گفتند خانه نخرید تا ارزان شود. اما نه تنها قیمت پایین نیامد بلکه با رشد ۹ برابری قیمت‌ها نسبت به سال ۱۳۹۲ مواجه شدیم و حتی از اوایل سال ۱۳۹۸ که توصیه به نخریدن مسکن کردند متوسط قیمت هر متر خانه در تهران از حدود ۱۳ میلیون تومان به ۳۰ میلیون تومان رسید.

مصوبات دولت اجرایی نخواهند شد

همچنین مهدی سلطان محمدی کارشناس ارشد مسکن در خصوص دلایل افزایش تا ۱۰۰ درصدی نرخ اجاره بها به «آرمان ملی» می‌گوید: هر مقرراتی که دولت برای بازار اجاره تصویب کند، هیچ گاه جنبه اجرایی پیدا نخواهد کرد و نتیجه چنین مصوباتی، کشیده شدن تعاملات مربوط به اجاره منزل به بازارهای غیررسمی و ثبت قراردادهای صوری خواهد شد؛ به نحوی که ممکن است مالکان در قراردادهای رسمی، همان نرخ تعیین شده از سوی دولت را رعایت کنند، اما در عمل به آنها فشار می‌آورند که نرخ اجاره را تا حدی که خودشان تمایل دارند، بالا ببرند. در این شرایط هم دقیقا عکس هدف دولت از تصویب مصوبه کنترل نرخ اجاره بها رخ می‌دهد و فشار بیشتری به مستاجر وارد خواهد شد. وی افزود: بنابراین دولت هیچ وقت نمی‌تواند، نه برای فروش ملک و نه برای قرارداد اجاره، قیمت گذاری کند، بلکه تنها می‌تواند فرآیند عرضه و تقاضا را اصلاح کند، زیرا بحث بازار اجاره موضوع امضای قرارداد بین میلیون‌ها مالک و مستاجر است که در این میان بسیاری از صاحب خانه‌ها هیچ تمایلی ندارند که به مقررات دولتی پایبند باشند و هر چقدر هم ستاد ملی مقابله با کرونا مصوبه وضع کند، بازهم آنها استنکاف می‌کنند. سلطان محمدی تاکید کرد: ورود دولت به نرخ گذاری هر کالایی، جز این که فساد ایجاد می‌کند، وضعیت بازار را از تنظیم خارج می‌کند و شرایط مردم را دشوارتر از این می‌کند، هیچ نتیجه‌ای ندارد، بنابراین این انتظار نادرستی است که از دولت بخواهیم بازار اجاره بها یا هر بازار دیگری را مدیریت کند. این کارشناس مسکن راه‌حل اصلی در این زمینه را افزایش میزان عرضه مسکن دانسته و می‌گوید: دستگاه اجرایی نخست باید به گونه‌ای برای تولید ملی برنامه ریزی کند که میزان درآمد کارمندان و کارگران بالا برود و بعد هم تلاش کند که مقدار عرضه مسکن بیشتر بشود و در این شرایط، قیمت ها خودشان را در نقطه‌ای تنظیم خواهند کرد که فرآیند عرضه و تقاضا تعیین می‌کند. وی در خصوص رابطه میزان رشد نرخ اجاره بها و افزایش قیمت مسکن گفت: قیمت اجاره بیشتر از تورم عمومی تاثیر می‌پذیرد، البته نرخ مسکن نیز روی آن تاثیر می گذارد؛ به نحوی که در دو سال گذشته که افزایش قیمت مسکن رقمی بسیار بیشتر از تورم عمومی بوده، رشد نرخ اجاره بها نیز تا حدی بالاتر از تورم بوده است. این در حالی است که به جز این دو سال، وقتی روند درازمدت را بررسی می کنیم، عمدتا تفاوت افزایش نرخ اجاره و تورم عمومی کمتر از یک درصد بوده است. این کارشناس بازار مسکن همچنین درباره تاثیر قانون مالیات بر خانه‌های خالی بر وضعیت بازار مسکن اظهار داشت: اگر این قانون به درستی اجرایی شود و دولت بتواند خانه‌های خالی را به درستی شناسایی کند، در دو سال اول می‌تواند تا حدودی روی وضعیت بازار اجاره تاثیر مثبت بگذارد، اما در درازمدت شرایط به حالت قبلی بازمی‌گردد. البته بازهم بعید می‌دانم که این قانون به درستی اجرایی شود، چون همین حالا که نزدیک ۵ سال از تصویب نسخه اولیه آن می‌گذرد، دولت هنوز نتوانسته است شناسایی خانه‌های خالی را اجرایی کند. آنچه مسلم است دخالت دولت در بازار مسکن نیز همچون سایر حوزه‌ها نتیجه‌ای جز برهم خوردن تعادل قیمتی و سوء استفاده برخی از افراد را از فضای ایجاد شده نخواهد داشت، بنابراین انتظار می‌رود این بار وعده رئیس جمهور برای اجرای سیاست‌های تولید و عرضه مسکن البته بدون اینکه خود عاملی موثر در رشد تورمی باشد محقق شود تا با بازگشت تعادل در عرضه و تقاضا به همراه تقویت طرف تقاضا بتوان امیدوار بود آرزوی خانه‌دار شدن افراد از ۸۰ سال به حداقل ۲۰ سال برسد./آرمان  ملی