راه‌حل مَسکن خروج از سوداگری
به گزارش بخش اقتصادی سایت خبرمهم، از ابتدای دهه ۷۰ تا امروز، سیاست‌های اقتصادی دولت‌ها در بخش مسکن، نتیجه‌بخش نبوده و سیر نزولی شاخص بهره‌برداری ملکی، در کنار افزایش سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در سال‌های اخیر شاهدی بر این مدعاست. «عبدالوهاب شهلی‌بر»، جامعه‌شناس فعال در حوزه مسکن، سال‌هاست در زمینه سیاست اجتماعی مسکن در ایران پژوهش می‌کند. این پژوهشگر انگیزه‌های سوداگرایانه در بازار مسکن را یکی از عوامل ریشه‌ای بحران آن می‌داند و در این گفت‌وگو معتقد است تا زمانی که دولت با یک رویکرد اجتماعی، «سوداگری» را از این فضا دور نکند، مسئله مسکن فقط با منطق افزایش عرضه حل نخواهد شد. در این گفت‌وگو همچنین با او درباره راهکارهای برون‌رفت از معضلات فعلی حوزه مسکن در ایران صحبت کرده‌ایم.
آقای دکتر شهلی‌بر، در یک نمای کلی وضعیت مسکن را در چند دهه اخیر چطور ارزیابی می‌کنید؟
مسئله مسکن دو محور اصلی دارد؛ یکی دسترسی به مسکن و دیگری کیفیت آن. براساس آماری که در سرشماری‌ها وجود دارد، در چند دهه اخیر هم دسترسی به مسکن سخت‌تر شده و هم کیفیت آن پایین آمده است. وقتی از دسترسی صحبت می‌کنیم، منظور قیمتی است که افراد باید برای بهره‌برداری ملکی یا استیجاری پرداخت کنند. کیفیت اما شامل آن نشاط و سرزندگی است که تحت تأثیر مسکن است و همچنین خدماتی که در محله وجود دارد، نوع معماری و… . به‌هر‌حال مسکن فقط چهار دیوار و یک سقف نیست.
از لحاظ بحث دسترسی به مسکن، ما در کدام دوره عملکرد بهتری داشتیم؟
موفق‌ترین دهه‌ای که ما توانستیم مسئله مسکن را حداقل از لحاظ دسترسی تعدیل کنیم، همان دهه اول بعد از انقلاب بوده که هم نرخ مالکیت و هم نرخ اجاره‌نشینی بهبود پیدا می‌کند. براساس آمار سرشماری که هر ۱۰ سال انجام می‌گیرد، در سال ۱۳۵۵ بهره‌برداری ملکی در ایران ۷۶.۱۳ درصد است که در سال ۶۵ به ۷۷.۱۳ درصد می‌رسد. این مقدار افزایش در مسکن شهری بالاتر نیز بوده و از ۶۲.۵۶ درصد به ۶۹.۴ درصد رسیده است. در بهره‌برداری استیجاری در مسکن شهری نیز آمار از ۲۷.۷۵ درصد به ۱۸.۳۳ درصد می‌رسد، اما می‌بینیم در سرشماری ۱۳۷۵ روند مالکیت نزولی بوده است. در سرشماری ۱۳۹۵ ما در نقاط شهری به نرخ ۵۴.۵۲ درصد بهره‌برداری ملکی رسیده‌ایم و مطمئن هستیم در چند سال گذشته با توجه به روند بحرانی که به وجود آمده، این رقم کاهش پیدا کرده است. اما مسکن استیجاری که سال ۱۳۵۵رقم ۲۷.۷۵ درصد بوده، الان رسیده به ۳۶.۷۰ درصد. براساس آمار از سال ۶۵ به بعد ما در زمینه مسکن شاهد بهبود اوضاع نیستیم.
دلیل این روند نزولی که تا امروز هم ادامه داشته چیست؟
شروع این روند نزولی مصادف با بعد از جنگ و سیاست‌های تعدیل ساختاری است که در آن به سیاست‌های مسکن دهه اول انقلاب نقد جدی وارد میشود؛ یکی اینکه شهرها به صورت افقی رشد پیدا کرده بودند و این باعث بالا‌رفتن هزینه زیرساخت‌ها و کمبود زمین شده بود و دیگری بحث ضعف در تکنولوژی ساخت بود که باید تغییر می‌کرد. تصمیم بر این میشود که مسکن به بازار سپرده شود و سیاست واگذاری زمین به واگذاری مسکن تغییر می‌کند. بنابراین زمین‌های دولتی و وام‌های بانکی به‌جای اینکه به مصرف‌کننده داده شود به انبوه‌سازان می‌رسد.
یعنی شما سپردن مسکن به بازار با هدف افزایش تولید مسکن را عامل ایجاد چالش در حوزه مسکن می‌دانید؟
حوزه مسکن نباید کالایی شده و تبدیل به عرصه سوداگری و بورس بازی شود. کشورهایی که در زمینه مسکن عملکرد قابل قبولی داشته‌اند، هیچ‌وقت اجازه چنین کاری را نداده‌اند. در دهه ۷۰ و ابتدای دهه ۸۰، سال‌هایی است که مسکن در ایران به تدریج وارد پروژه‌های سوداگرانه میشود و حتی بانک‌ها نیز به این حوزه ورود پیدا می‌کنند. ما در این دوره با یک تغییر پارادایم مواجه هستیم که فکر می‌کنند دولت بهره‌وری کافی را برای صاحب مسکن کردن مردم ندارد و به‌جای اینکه زمین‌هایش را به مردم بدهد آن را به انبوه‌سازان می‌دهد.
در همان زمان بحث‌هایی هم درباره مسکن‌های اجتماعی مطرح میشود.
البته در هدف‌گذاری برنامه چهارم گفتند باید ۱۰ درصد مسکن اجتماعی برای مددجویان کمیته امداد و بهزیستی ساخته شود، اما این مسکن‌های اجتماعی هیچ‌وقت محقق نشد.
چرا سپردن مسکن به بخش خصوصی را ناموفق می‌دانید؟
شاخص‌های جدی برای سنجش میزان اثرگذاری سیاست‌های توسعه مسکن، یکی کاهش بهره‌برداری استیجاری و دیگری افزایش بهره‌برداری ملکی است. البته در بعضی کشورها مثل کشورهای حوزه اسکاندیناوی، بالا‌رفتن استیجار مهم نیست، چون تمایلی به ملکی‌کردن مسکن ندارند، اما با توجه به ساختار مسکن در ایران این دو شاخص به همراه هزینه دسترسی به مسکن مهم هستند. اخیرا بعضی آمار حکایت از این دارد که در کلان‌شهرهای ما هزینه مسکن حدود ۷۰ درصد سبد هزینه خانوار است. در آمار رسمی که من بر اساس محاسبات بانک مرکزی به آن رسیده‌ام، در سال ۷۱ سهم مسکن در سبد هزینه خانوار ۲۸.۲ درصد بوده که در سال ۹۶ به ۳۵.۵۶ درصد رسیده است. در نظر داشته باشید این میانگین است و احتمالا در شهرهای بزرگ این عدد باید بزرگ‌تر هم باشد. این سه شاخص نشان می‌دهد که با وجود اینکه مسکن تبدیل به یک حوزه انباشت شده و انگیزه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در آن بالا رفته، توفیق چندانی حتی به اندازه حفظ وضعیت سال ۶۵ را هم نداشته‌ایم.
چرا با وجود فعالیت بخش خصوصی در حوزه مسکن و کمترین دخالت دولت، عرضه‌و‌تقاضا در این بازار تنظیم نمی‌شود؟
پژوهشگران و متخصصان حوزه مسکن یک جمله کلیدی دارند که می‌گویند: «مسکن حوزه‌‌ای است که ما در آن با شکست بازار مواجه می‌شویم»، چون مسکن یک کالای غیرهمگن است. در یک کوچه، حتی جنوبی و شمالی بودن یک مسکن روی قیمت آن تأثیر دارد. از طرفی تولید مسکن لزوما به معنای توزیع مسکن نیست. مسکن جزء کالاهای اساسی است که گرایش‌های صرف بازاری این تضمین را به وجود نمی‌آورد که تمام آحاد جامعه، نیازشان به آن برطرف شود؛ پس دولت باید بیاید و در آن دخالت کند. در هر‌کجای دنیا دهک‌های پایین جامعه بدون حمایت‌های دولتی نمی‌توانند به مسکن برسند.
خب وقتی تولید مسکن بر عهده انبوه سازان است، دولت چگونه می‌تواند در توزیع آن نقش داشته باشد؟
مالیات بر خانههای خالی که الان بحث آن مطرح است، باید ۱۰ سال پیش انجام می‌شد تا با بالابردن هزینه نگهداری مسکن خالی، انگیزه احتکار این کالا پایین بیاید. یکی دیگر از دلایلی که بازار در حوزه مسکن شکست می‌خورد، این است که توزیع جغرافیایی مسکن هیچ‌گاه براساس برنامه‌ها پیش نمی‌رود. ما کشور متمرکزی داریم که همه دوست دارند از شهرستان‌ها به مراکز استان‌ها و پایتخت مهاجرت کنند. در اینجا شما با تراکم تقاضا در یک جا و ازدیاد عرضه در جای دیگر مواجهه هستید. این یعنی تولید مسکن متناسب با نیاز مناطق مختلف نیست و آن «مکانیسم دست نامرئی بازار» توهمی بیش نخواهد بود.
یعنی شما می‌گویید ما با یک توزیع مناسب، با همین حجم تولید مسکن که تا امروز داشته‌ایم، می‌توانستیم شاهد این چالش بحرانی مسکن نباشیم؟
نه مسئله فقط توزیع نیست. ما در تولید هم کمبود داریم. بر اساس نتایج سرشماری ۱۳۹۵ ما حدود ۲۲ میلیون واحد مسکونی و ۲۴ میلیون خانوار داریم. امروز احتمالا ۲۴ میلیون واحد مسکونی داشته باشیم و ۲۶ میلیون خانوار. پس ما حدود دو میلیون کسری واحد مسکونی داریم. از طرفی توزیع عادلانه نیست. یک نفر پنج خانه دارد و در سوی دیگر چهار، پنج خانوار با هم در یک خانه زندگی می‌کنند. الان در تهران بعضی افراد به لحاظ مالی دیگر نمی‌توانند یک واحد مسکونی مستقل اجاره کنند. در نظر داشته باشید ما نزدیک ۲۰ میلیون نفر حاشیه‌نشین داریم و ساکنان بافت فرسوده را هم باید به این آمار اضافه کرد. وقتی ما می‌گوییم دو میلیون کسری مسکن داریم با نادیده‌گرفتن اینها است.
ما در این سال‌ها مسکن مهر را هم داشته‌ایم که رویکردی اجتماعی داشت. پروژه مسکن مهر را چقدر موفق می‌دانید؟
درست است؛ یک سیاست حمایت اجتماعی پشت‌سر مسکن مهر وجود دارد؛ یعنی یک پارادایم که معتقد به شکست بازار است و اینکه ضروری است دولت در مسکن‌دارشدن مردم مداخله کند. متخصصان مسکنی که رویکردی اجتماعی‌تر دارند، از این دفاع می‌کنند. اما درباره مسکن مهر نقد روی مقیاس، مکان‌یابی و کیفیت است. یعنی هم‌زمان با اینکه این واحدها ساخته شدند، خدمات زیربنایی و روبنایی لازم ارائه نشد و دسترسی به آن زمان برد. البته باید بپذیریم که محدودیت بود و زمین شهری وجود نداشت اما به‌هر‌حال وقتی قرار است افرادی در یک مسکن زندگی کنند، باید شرایط مناسب برای این زیست فراهم شود. همچنین طراحی‌های مسکن مهر یکنواخت است و با مسکن پایدار مطابقت ندارد. برای مثال در خیلی از شهرها احتیاج به انبوه‌سازی نبود چون مشکل زمین وجود نداشت. نقد دیگری که به مسکن مهر وارد می‌کنند، بالابردن پایه پولی کشور است که اگر اشتباه نکنم، حدود ۳۵ هزار میلیارد تومان خلق پول صورت گرفت. البته مدافعان معتقدند که این پول دوباره برگشته است.
وضعیت توزیع مسکن که در بالا اشاره کردید، در مسکن مهر مناسب بود؟
در مسکن مهر هم خیلی از افرادی که آن آورده اولیه را نداشتند، نمی‌توانستند وارد این طرح شوند. پس خود به خود دهک‌های یک تا سه حذف شدند. در یک توزیع مناسب باید برای دسترسی این قشر به مسکن هم تمهیدات لازم اندیشیده شود.
به هشت سال گذشته برگردیم؛ فروش عرصه در مسکن مهر در دولت روحانی را چطور ارزیابی می‌کنید؟
یک ویژگی خوب مسکن مهر همین بود که عرصه به صورت اجاره ۹۹ساله از سوی دولت در اختیار بهره‌بر‌دار قرار گرفته بود که متأسفانه دولت روحانی آن را تحت تأثیر سیاست‌های بازار آزاد فروخت و از بین برد.
و این آن کالایی‌شدن مسکن را دوباره تشدید می‌کرد؟
بله، تشدید می‌کند. دولت روحانی با این اقدام در عمل آمد بنیان اجتماعی جدی مسکن مهر را به هم زد. ۹۹ سال در برنامه‌ریزی مسکن عمری نیست. متأسفانه در ذهن بازار آزادی‌ها اسطوره مالکیت غلبه دارد و اینکه شما مستأجر دولت باشید، جا نیفتاده است. خیلی از کشورها عرصه را واگذار نمی‌کنند و همین از کالایی‌شدن مسکن جلوگیری می‌کند.
با این اوصاف، بحث مالیات بر خانههای خالی می‌تواند تأثیر قابل لمسی در بهبود وضعیت مسکن داشته باشد؟
مالیات بر مسکن‌های خالی سیاستی است که اکثر کشورها، حتی کشورهای سرمایه‌داری دنبال می‌کنند. این مکانیسمی است که امکان ذخیره‌کردن یا همان احتکار را دشوار کرده و مسکن‌های خالی را وارد چرخه مصرف می‌کند. مقدار این مالیات باید این‌قدر زیاد باشد که برای صاحب‌خانه، خالی نگه‌داشتن مسکن مقرون‌به‌صرفه نباشد. بهبود مسئله مسکن در ایران هیچ راه‌حلی ندارد؛ مگر اینکه شما گرایش‌های سوداگرانه را از حوزه مسکن خارج کنید. کسی که می‌خواهد بورس‌بازی کند، بهتر است وارد حوزه‌های دیگری شود.
چرا این طرح زودتر از این عملیاتی نشده است؟
یکی از دلایلی که این ایده عملیاتی نمی‌شد و جلوگیری می‌کردند، این بود که خیلی از بانک‌ها و گروه‌های قدرت، بخش بزرگی از فعالیت‌های اقتصادی و ارزش افزوده و سوداگری خود را در حوزه مسکن انجام می‌دهند و موافق شفاف‌سازی در این زمینه نیستند.
یکی از وعده‌های رئیسی در انتخابات ساخت یک میلیون مسکن در سال بوده که پیش‌از‌آن هم مجلس طرحی در این زمینه تصویب کرده. آیا با فرض عملیاتی‌شدن این وعده، شاهد بهبود شرایط مسکن خواهیم بود؟
تا زمانی که یک جراحی جدی در بازار مسکن برای بیرون‌کردن این روحیه سوداگری که از سال ۶۸ به بعد شکل گرفته، انجام نشود، صرفا با منطق افزایش عرضه نمی‌توانید تأثیر معناداری داشته باشید؛ وگرنه مسکن مهر که در آن حداقل دو‌میلیون‌و ۲۰۰ هزار مسکن ساخته شد، باید در بالا‌رفتن بهره‌برداری ملکی و پایین‌آمدن استیجار یا قیمت مسکن تأثیر می‌گذاشت.
شما روی حذف سوداگری اصرار دارید؛ اما چطور می‌توان در حوزه مسکن این روند سوداگرانه را اصلاح کرد؟
یک راه همین پیگیری جدی مالیات بر خانههای خالی است. راه دوم محدود‌کردن مالکیت است، به این معنا که از افرادی که بیش از یک خانه دارند، مالیات بگیرند. یک اتفاق خوبی که در دولت روحانی افتاد، سامانه جامع ثبت املاک است که باید در دولت بعد جدی پیگیری و کامل شود. یک مسئله دیگر که خیلی مهم است، بحث گره‌زدن برنامه مسکن‌سازی به سیاست آمایش سرزمینی است. خیلی از شهرها و مناطق کشور دیگر اصلا به لحاظ زیستی اشباع شده‌اند. شما اگر یک تهران دیگر هم کنار این تهران بسازید، مسئله مسکن، تا آن روند مهاجرتی اصلاح نشود، پا‌برجا خواهد بود. ما باید برای شهرهای کوچک، شهرهای میانی و روستاها یک بازاندیشی جدیدی داشته باشیم. نه اینکه برویم فقط آنجا مسکن بسازیم. این اگر با سیاست‌های اشتغال، سیاست‌های توسعه صنعتی و… گره نخورد، بی‌فایده است.
برای دسترسی دهک‌های پایین به مسکن چه برنامه‌هایی را می‌توان در نظر گرفت؟
دولت آینده باید تلاش کند که مسکن استیجاری را به‌عنوان یک بخش خیلی جدی در دستور کار خود قرار دهد. از این یک میلیون مسکنی که قرار است هر سال ساخته شود، همه را ملکی تعریف نکند و بخش بزرگی از آن را به بهره‌برداری استیجاری اختصاص دهد. الان دیگر همه مردم نمی‌توانند مالک باشند. لزوما دسترسی به مسکن مناسب با قیمت عادلانه، با مالک‌شدن متفاوت است. در این زمینه می‌توانیم مثل خیلی از کشورهای دیگر عمل کنیم. هرچند ایجاد این تغییر سنت در ایران سخت است؛ چون هم این مالک‌شدن فرهنگ شده و هم اینکه داشتن مسکن به‌نوعی نقش یک بیمه اجتماعی را ایفا می‌کند؛ اما برای حل مسئله مسکن این ذهنیت باید تغییر کند./شرق
