بازار در انتظار فروش متری مسکن در بورس

روزشمار رونمایی از معاملات اوراق سلف مسکن یا همان فروش متری مسکن در بورس کالای ایران آغاز شده و طی هفته‌ آینده، این شیوه تأمین مالی ارزان به کمک تقویت تولید مسکن خواهد آمد.

موضوع امکان تأمین مالی پروژه‌های حمل‌ونقل و مسکن با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه از حدود ۱۷ماه قبل مطرح شد که در نهایت اواسط اردیبهشت‌ماه سال‌جاری با همکاری سازمان بورس و وزارت راه‌وشهرسازی به مرحله توافق و اجرای نهایی رسید.

وزارت راه‌وشهرسازی درنظر دارد صندوق‌های زمین و ساختمان که هم‌اکنون به صورت محدود از طریق ۴ تا ۵ شرکت بخش خصوصی فعالیت می‌کنند را گسترش دهد. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌وشهرسازی درباره این صندوق‌ها گفته بود که عرضه پروژه‌های مسکن در بورس کالا ضمن اینکه سوددهی مناسبی برای سرمایه‌گذاران دارد، به تولید و عرضه مسکن کمک خواهد کرد.

ویژگی‌های فروش متری مسکن در بورس

این صندوق‌ها با آنچه تحت عنوان بورس املاک و مستغلات شناخته می‌شود و اواخر مردادماه با عرضه یک واحد تجاری توسط شرکت عمران شهر جدید پردیس وارد مرحله اجرا شد، متفاوت است. در بورس املاک، دارایی‌های مازاد شرکت‌های دولتی و بانک‌ها برای فروش در بازار سرمایه عرضه می‌شود، اما فروش متری مسکن در واقع جذب سرمایه‌های خرد برای اجرای پروژه‌های مسکونی و راهسازی است. سهامداران می‌توانند با خرید سهام که به صورت متری عرضه می‌شود، در پایان پروژه سود تحقق‌یافته را دریافت کنند یا در صورت خرید کل یک واحد مسکونی، آن را به تملک خود درآورند.

بر این اساس با کمک این ابزار مالی بورس کالا که اوراق سلف مسکن نام دارد، ارزش تمام‌شده ساخت یک واحد یا یک پروژه، تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار می‌شود و در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه می‌شود. در این بازار مردم می‌توانند به منظور حفظ ارزش پول خود را در مقابل تورم، اوراق مسکن از بورس کالا خریداری کنند.

بر این اساس به نظر می‌رسد قرار است ارزش تمام‌شده ساخت یک واحد یا یک پروژه تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار و در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه شود.

مزیت‌های فروش متری مسکن

ابزار فروش اوراق سلف مسکن در بورس کالا، فرصتی است که حتی برای سرمایه‌های بسیار خرد نیز فرصت حضور در بازار مسکن را فراهم می‌آورد و متقاضیان مصرفی نیز که سرمایه مورد نیاز برای خرید مسکن مورد نیاز خود را ندارند، با استفاده از این ابزار می‌توانند سرمایه موجود خود را برای حفظ ارزش در مقابل رشد قیمت مسکن بیمه کنند. عملکرد این اوراق به این صورت است که ارزش تمام‌شده ساخت یک واحد یا یک پروژه مسکونی، به اوراق بهادار متعددی تقسیم و از سوی سازنده در بورس کالای ایران عرضه می‌شود. در مقابل متقاضیان این اوراق، اعم از مردم یا سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید هر تعداد از این اوراق، به همان میزان در تأمین مالی آن پروژه و سود حاصل از تکمیل آن برخوردار شوند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن اخیرا در یک گفت‌وگوی تلویزیونی، بازار سرمایه را فضا و ابزاری مناسب برای تأمین مالی بخش مسکن دانست که باعث می‌شود سرمایه‌های خرد سرگردان در اقتصاد نیز به‌عنوان تأمین‌کننده منابع ساخت در خدمت تولید مسکن قرار گیرد. پروانه اصلانی زمان رونمایی از این ابزار کارآمد در تأمین مالی حوزه مسکن را هفته‌های آینده اعلام کرد و گفت: «اوراق سلف بازار مسکن با کمک بورس کالا طراحی شده و به ‌زودی برای تأمین مالی یک پروژه عملیاتی می‌شود.»

قیمت مسکن در ۵سال گذشته بیش از ۲۰۰ برابر افزایش یافته است

اصلانی در پاسخ به این پرسش که در پنج‌سال گذشته قیمت مسکن چندبرابر شده است، گفت: «قیمت مسکن در پنج‌سال گذشته بیش از ۲۰۰ برابر افزایش یافته است. این افزایش‌ قیمت‌ها در کلانشهرها و به‌ویژه تهران بسیار زیاد بوده است. همانطور که این افزایش قیمت در سایر زمینه‌ها از جنس دارایی و کالاهای مصرفی نیز رخ داد.»

او با تأکید بر اینکه نمی‎‌توان مسکن را از سایر مولفه‌های اقتصادی جدا دانست، افزود: «آنچه که قیمت بیش از اندازه مسکن را غیرقابل تحمل می‌کند، دو موضوع است؛ اول آنکه برای سکونت در یک واحد مسکونی، حداقل‌ باید عدد ۵۰متر را شاخص قرار دهیم که با توجه به افزایش قیمت‌ها، رقم بسیار بزرگ خواهد شد و از همه مهم‎تر اینکه، مسکن به‌عنوان سرپناه است و به همین دلیل باید از نظر اجتماعی، فرهنگی، خانوادگی مورد توجه قرار گیرد.»

به گفته او، ممکن بود اگر کالای مصرفی چنین افزایش قیمتی را تجربه می‌کرد، به راحتی می‌شد برای آن جایگزینی انتخاب کرد و آن را حذف کرد. درحالی که در مورد مسکن هیچ جایگزینی نمی‌توان یافت. از این منظر نیز مسکن کالای بسیار پراهمیتی است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در خصوص ارایه میانگین متوسط قیمت خریدوفروش هر مترمربع واحد مسکونی گفت: «مبنای محاسبه قیمت‌های مسکن آن چیزی است که در بازار اتفاق افتاده و معامله شده است که این معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات (سامانه کد رهگیری) ثبت شده است. تمامی معاملاتی که در سامانه کد رهگیری ثبت می‌شود، از طریق این سامانه در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی قرار می‌گیرد و محاسبه متوسط قیمت‌ها از این طریق محاسبه می‌شود. بدین معنا داده‎های پِرت از کل داده‌ها حذف و میانگین قیمت‌های واقعی ملاک محاسبه قرار می‌گیرد.»

اصلانی یادآور شد: «تا به حال فقط قیمت‌های شهر تهران به‎عنوان قیمت مبنا برای بخش مسکن محاسبه و اعلام می‌شد. در آماری که به تازگی منتشر شده است، آمار خریدوفروش هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق یک و سه شهر تهران از آمار متوسط میانگین قیمت مسکن خارج شده است و با این کار ۱۰میلیون کاهش قیمت را داشتیم.»

او در بیان دلایل حذف مناطق یک و سه از محاسبه متوسط قیمت خریدوفروش هر مترمربع واحد مسکونی گفت: «به دلیل اینکه، این مناطق، مناطق ویژه‌ای هستند از آمار حذف شدند. بالاترین قیمت‌های واحد مسکونی در منطقه یک شهر تهران است. وقتی قیمت خریدوفروش در منطقه یک اعلام می‌شد، به‎عنوان نمونه،مناطق ۱۷ و ۱۸ شهر تهران، و سایر مناطق سعی می‌کردند قیمت‌ها را با بالاترین منطقه تعدیل کنند و اثر روانی بر اذهان عمومی می‌گذاشت و می‌گذارد.» /شهروند