افق تاریک کاهش قیمت مسکن

گزارش بخش اقتصادی سایت خبرمهم، این روزها و به دنبال پیروزی جو بایدن و کاهش قیمت ارز، طلا و سکه همگان انتظار داشتند که بازار موازی دیگر یعنی مسکن هم کاهش یابد. اتفاقی که به اعتقاد کارشناسان و فعالان بازار مسکن در میان بازارهای مختلف اندکی تفاوت دارد. چرا که آنها معتقدند با وجود رویت نشانه‌های ریزش نرخ‌ مسکن اما با افزایش دوباره قیمت ارز از روز گذشته خوشبینی کاهش قیمت مسکن با کندی بیش از احتمالات اعلام شده در روزهای آغازین هفته با تردید مواجه شده است و نباید در جو احساساتی توقع داشت که این حباب قیمت‌ها همچون سایر کالاها بشکند؛ به ویژه اینکه مسکن کمتر از ارز تاثیر پذیرفته و بیشتر متاثر از تنظیم نبودن عرضه و تقاضاست.
اما اینکه چه عاملی موجب بروز چنین تصوری شد را می‌توان در این امر دید که حداقل طی یک هفته اخیر میزان آگهی‌های فروش خانه در دنیای مجازی و قیمت املاک بگونه‌ای دچار تغییرات شده به طوری که همزمان با ریزش نرخ دلار، ناگهان آگهی فروش ۱۰۰ تا ۲۰۰ واحد آپارتمان در اطراف تهران درج می‌شود که نشان می‌دهد احتکارکنندگان بازار مسکن از شرایط حاکم بر بازار و اقتصاد احساس خطر کرده‌اند. از آن سو عده‌ای هم هستند که به دنبال خرید تعداد زیادی آپارتمان به صورت یک‌جا بوده تا با احتکار آنها بتوانند در شرایط مناسب،‌ سود هنگفت به جیب بزنند.
اما در این میان بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در تهران برای مهرماه امسال، ۲۶میلیون و ۷۲۰هزار تومان در هر مترمربع اعلام شده که این شاخص در مقایسه با ماه گذشته (شهریور ۹۹) رشد ۱۰ و نسبت به ماه مشابه سال قبل (مهرماه ۹۸) رشد ۱۱۰.۱درصدی داشته است.
تعداد معاملات مسکن نیز در مهرماه امسال ۸ هزار و ۶۵۶فقره بود که نسبت به ماه گذشته که ۸ هزار و ۴۶۳ فقره بود، رشد ۲.۳درصدی و نسبت به ماه مشابه سال گذشته (مهرماه ۹۸) که ۳ هزار و ۴۰۱فقره معامله ثبت شده بود، افزایش ۱۵۴.۵ درصدی نشان می‌دهد.
بیشترین تعداد واحدهای معامله شده در تهران به تفکیک عمر بنا به واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۷درصد از کل معاملات مسکن مهرماه اختصاص داشت. واحدهای ۱۶ تا ۲۰سال ساخت با ۱۹درصدکل معاملات در رتبه بعدی قرار داشتند.
اما چه چیز باعث بروز شبهه کاهش قیمت مسکن طی روزهای آتی شده است!؟ بر اساس شواهد مستند گویا قرار است آبان ماه وضعیتی متفاوت از سایر ماه‌ها داشته باشد، زیرا بررسی‌ها نشان می‌دهد در مجموع یک هفته اخیر بین ۱۰ تا ۲۰ درصدی از میزان نرخ‌های نجومی برای فروش خانه و آپارتمان در پایتخت کاسته شده است.
برخی از مالکان که در ماه‌های گذشته برای املاک خود، قیمت‌های بالایی تعیین می‌کردند اکنون جانب احتیاط را رعایت کرده و حتی بعضی‌ها اقدام به فروش ملک خود با تخفیف کرده‌اند.
به اعتقاد کارشناسان و فعالان بازار مسکن در صورت تداوم کاهش نرخ دلار، قیمت‌ها در بازار مسکن هم پایین خواهد آمد هر چند این اتفاق به سرعت سایر بازارها نخواهد بود و بازار تحت تاثیر فوری جو حاکم بر دیگر بازارها مانند سکه، طلا و خودرو قرار نمی‌گیرد.
به اعتقاد بالاترین مقام حوزه مسکن، یعنی محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی؛ ریزش نرخ ارز و طلا به طور طبیعی کالاها و خدمات از جمله مسکن را متاثر می‌کند.
وی با اشاره به چسبندگی قیمت‌ها در بازار مسکن، بیان کرده؛ اگرچه قیمت‌ها با رشد ارز و طلا افزایش می‌یابد اما هنگامی که با کاهش نرخ ارز در بازار مواجه هستیم بازگشت قیمت‌ها به راحتی ممکن نیست.
خزاعی، عضو هیئت‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان در گفت‌و گو با روزنامه آفتاب یزد می‌گوید: بازار مسکن از اقتصاد کل کشور تاثیر می‌گیرد به عبارت دیگر اگر هر اتفاقی برای اقتصاد کل کشور بیفتد، بر شرایط بازار مسکن نیز موثر می‌شود.
خزاعی با بیان اینکه بخش مسکن سهم ۳۰ تا ۳۵ درصدی در اقتصاد کشور دارد،‌ هرگونه تحولات در سطح کلان می‌تواند بر این بخش اثرگذار باشد، درباره نوسانات قیمت در بخش مسکن و قیمت مصالح ساختمانی می‌افزاید: در بخش مسکن شاهد ۲ نوع افزایش قیمت هستیم، در واقع یک بخش در اثر گرانی مصالح و هزینه ساخت و ساز و قیمت زمین در قیمت مسکن موثر است که باید گفت گرانی واقعی محسوب می‌شود؛ اما بخش دیگری وجود دارد که به اعتقاد بنده حباب یا سوداگری است و برخی از افراد فرصت‌طلب، از این موقعیت استفاده کرده و مانند سایر کالاها (که در بازار روز به روز گران‌تر می‌شود و احتکار می‌کنند)، موجب می‌شوند قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش یابد در اصل این افراد هستند که تاثیر چندین برابری در گرانی بخش مسکن دارند.
عضو هیئت مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان با اشاره به اینکه در بخش مسکن طی یک سال گذشته تغییرات بسیار فراوانی رخ داده و قیمت‌ها ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصد نسبت به سال‌های گذشته افزایش یافته که بخشی مربوط به گرانی مصالح، زمین، دستمزد ساخت و هزینه‌های تولید می‌شود که در مجموع شاید علت ۲۰ تا ۳۰ درصد این افزایش قیمت باشد؛ اما سوداگری،‌ بورس بازی و احتکار و سودجویی علت اصلی گرانی این بخش مهم اقتصاد است.
وی درباره مدت زمان کاهش قیمت مسکن تحت تاثیر کاهش نرخ‌های ابتدای هفته جاری در سایر بازارهای مالی توضیح می‌دهد: تغییر نرخ ارز که آن هم از امروز روند افزایشی دوباره گرفته است بر روی بخش مسکن سریع اثر ندارد، مگر اینکه اتفاق بسیار خاصی در سطح اقصاد کلان رخ دهد. کما اینکه معمولا افزایش قیمت‌ها بسیار سریع رخ می‌دهد، اما کاهش قیمت‌ها متناسب با آن سرعت نیست. بنابراین اگر اتفاق خاص اقتصادی رخ ندهد حداقل ۲ تا ۳ماه زمان برای کاهش نرخ‌ها در بازار مسکن لازم است.
البته این تورم قیمت فقط مشمول تهران نیست، اما آنچه به تفاوت تهران با سایر کلانشهرها دامن زده است معضل عرضه بسیار ناچیز نسبت به حجم تقاضاست که همزمان با بحران کرونا تقاضا برای سرمایه‌گذاری در مقاصد امن نظیر مسکن را افزایش داده و این مسئله باعث شکل‌گیری حباب‌های قیمتی جدیدی شده است. این افزایش قیمت باعث شده تا بسیاری از خانوارها در سراسر جهان استطاعت مالی لازم برای خرید خانه را نداشته باشند.
بر اساس آنچه روز گذشته نیز «بلومبرگ» منتشر کرد و گزارش آن را در جدول گردآوری شده «آفتاب یزد» ملاحظه می‌کنید، امسال برای نهمین سال متوالی هنگ‌کنگ گران‌ترین شهر جهان لقب گرفته تا جایی که متوسط قیمت مسکن این کشور ۲۰.۹ برابر بیشتر از متوسط درآمد شهروندان این کشور بوده است. نکته جالب این رتبه‌بندی این است که به جز شهر لندن نام هیچ شهر اروپایی دیگری در فهرست امسال دیده نمی‌شود، اما نیمی از شهرهای فوق در کانادا و آمریکا واقع شده اند. پیش از این هنگ کنگ به عنوان گران‌ترین شهر جهان برای سکونت در سال ۲۰۲۰ معرفی شده بود.
با وجود این احتمالات و انتظارات، می‌توان گفت اگر با احتساب متوسط قیمت هر متر زمین در تهران به عنوان پایتخت جمهوری اسلامی ایران که به گزارش بانک مرکزی، برای مهرماه امسال، ۲۶میلیون و ۷۲۰ هزار تومان در هر مترمربع اعلام شده و گزارش «بلومبرگ» که البته در آن نامی از تهران نبود و تحریریه «آفتاب یزد» آن را بر اساس وضعیت قیمت مخابره شده بانک مرکزی و پایه حقوق کشورمان برآورد کرده است می‌توان گفت با احتساب پایه حقوق ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومانی، قیمت هر متر ملک در تهران (با فرض عدم کسورات قانونی روی این پایه حقوق) نزدیک به ۱۰ برابر آن است که این رقم بیش از چند کلانشهر پیشرفته و مجهز کشورهای توسعه یافته در جهان است!

گران‌ترین شهرهای جهان از نظر هزینه مسکن

۱- هنگ کنگ: نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سرانه شهروندان: ۲۰.۹ برابر بیشتر
۲- ونکوور- کانادا: نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سرانه شهروندان: ۱۲.۶ برابر بیشتر
۳- سیدنی- استرالیا: نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سرانه شهروندان: ۱۱.۷ برابر بیشتر
۴- ملبورن- استرالیا: نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سرانه شهروندان: ۹.۷ برابر بیشتر
۵- سن خوزه- آمریکا: نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سرانه شهروندان: ۹.۴ برابر بیشتر
۶- لس آنجلس- آمریکا: نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سرانه شهروندان: ۹.۲ برابر بیشتر
۷- اوکلند- نیوزلند: نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سرانه شهروندان: ۹.۰ برابر بیشتر
۸- سن فرانسیسکو- آمریکا: نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سرانه شهروندان: ۸.۸ برابر بیشتر
۹- لندن- انگلیس: نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سرانه شهروندان: ۸.۳ برابر بیشتر
۱۰- تورنتو- کانادا: نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سرانه شهروندان: ۸.۳ برابر بیشتر/آفتاب یزد