خواهش و التماس وزیر از بانکها برای پرداخت وام ودیعه مسکن!
به گزارش بخش اقتصادی سایت خبرمهم، وزیر راه با اعلام اینکه تا شب چهارشنبه ۳۱۷ نفر وام اجاره خود را دریافت کرده اند، گفت: تعداد خانواده‌های شناسایی شده واجد شرایط از ۱۰۰ هزار نفر فراتر رفته است! البته جناب وزیر اشاره نکرد که اگر ۳۸۰ هزار نفر متقاضی وام اجاره که پرونده خود را تا ۲۸ مرداد کامل کرده بودند تا به تدریج به بانک معرفی شوند در فهرست باشند؛ چه زمانی به رویای جدید دریافت وام ودیعه مسکن که احتمالا آن هم برای نخستین بار در طول تاریخ است که وزیر در رزومه خود به یادگار خواهد گذاشت، دست خواهند یافت!؟
متقاضیان دریافت تسهیلات کمک‌ودیعه اجاره مسکن که با ارسال پیامک درخواست خود را رزرو کرده بودند از ساعت ۱۱ صبح روز سه‌شنبه ۱۴ مرداد تا ۲۰مرداد چشم بر هم نگذاشتند تا بر اساس آخرین رقم سمت راست کد ملی خود به سامانه طرح اقدام ملی مسکن مراجعه کنند تا ببینند مشمول دریافت این وام خواهند شد یا خیر!؟ وامی که گفته شد به دست صاحب‌خانه نمی‌دهند و مستاجر به عنوان پرداخت‌کننده اقساط با بانک طرف حساب خواهد بود. اگر او زمان بازپرداخت وام را یک ساله تعیین کند، فقط سود وام را به عنوان قسط ماهانه می‌پردازند، اما یک امکان عالی هم پیش رو خواهد داشت. در صورتی که وام را ۳ساله پس بدهند، در پایان کل پول مال خودشان میشود.
در آن مقطع گفته شد که وام ودیعه مستاجران توسط ۱۹ بانک و موسسه اعتباری پرداخت میشود. رقم این وام برای مستاجران در تهران ۵۰میلیون تومان، در شهرهای مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، اهواز و کرمانشاه ۳۰ میلیون تومان و در باقی شهرهای کشور ۱۵ میلیون تومان اعلام شد.
وامی که ادعا شد در ۲ نوع انجام میشود؛ روش اول برای خانواده‌هایی کم درآمد مناسب است، اما بقیه هم می‌توانند روی آن حساب باز کنند چون با توجه به اینکه اصل وام سر یک سال به بانک برمی‌گردد، مستاجر تنها به پرداخت سود می‌پردازد. پس اقساط ماهیانه رقم ناچیزی خواهد بود.
محاسبه‌های نهایی می‌گفتند و می‌گویند با سود تسهیلات مرابحه ۱۳ درصدی دریافت‌کننده وام ۵۰میلیون تومانی ماهی ۵۴۰ هزار تومان، دریافت‌کننده وام ۳۰ میلیون تومانی ماهی ۳۲۰ هزار تومان و دریافت‌کننده تسهیلات ۱۵میلیون تومانی فقط حدود ۱۶۰هزار تومان در ماه قسط می‌دهند. با وجود رقم پایین اقساط این نوع از دریافت وام برای متقاضیان معایبی خواهد داشت. مثل اینکه فقط یک سال آن را در اختیار دارند و پس از اینکه پول را به بانک پس دادند، مشکلات همچنان به قوت خود باقی است.
برای رفع این نقیضه بانک مرکزی سرانجام تایید کرد که روش دومی هم وجود دارد و در آن مستاجر می‌تواند درخواست دهد وام را برای ۳ سال در اختیار داشته باشد و در عوض اصل پول و سود آن را خرد خرد با بانک تسویه کند.
در پایان این ۳۶ ماه وامی که گرفته‌اید مال خودتان خواهد بود. در این حال نرخ سود ۱۲ درصد محاسبه میشود. به این ترتیب مستاجران تهرانی که ۵۰ میلیون تومان دریافت می‌کنند با احتساب سود وام باید ماهی یک میلیون و ۶۶۰هزار تومان قسط بدهند.
در پایان مراحل بازپرداخت وام ۵۰ میلیون تومانی در مدت ۳۶ ماه مستاجر حدود ۶۰ میلیون تومان به بانک پس می‌دهد. به عبارت دیگر سود وام ۵۰ میلیون تومانی برای مستاجران پایتخت حدود ۹میلیون و۸۰۰هزار تومان است.
در روش بازپرداخت ۳۶ ماهه، برای وام ۳۰ میلیون تومانی مبلغ اقساط ماهانه مستاجران ساکن در کلانشهرها ۹۹۶هزار و ۴۲۹تومان است. کل بازپرداخت این وام حدود ۳۶میلیون پس از پایان بازه سه‌ساله خواهد بود و آنها باید اصل وام را با شش میلیون تومان سود پس بدهند. همچنین میزان اقساط ماهانه وام ۱۵میلیون تومانی در بازپرداخت ۳۶ ماهه، طبق محاسبه‌ها ۴۹۸هزار و ۲۰۰ تومان است.
اما گذشت و گذشت و با وجود نقد کارشناسان مسکن در رسانه‌ها و طبق روال معمول و مرسوم نادیده گرفته شدن آن توسط وزیر راه و شهرسازی روز گذشته در گزارشی که وزیر از وضعیت مسکن از جمله همین طرح اعطای وام ودیعه مسکن به خانواده‌های نیازمند داد، در کنار چند گزارش ناب از ارسال پیامک به مالکان یک و نیم میلیون خانه خالی! به آماری هم در خصوص وام ودیعه مسکن اشاره کرد که از تفاوت فاحش تعداد آن با رقم واجدان شرایط مدنظر هنگامه ثبت نام (که خود محل بحث بسیار داشته است)؛ مو بر تن هر تنابندهای سیخ میشود!
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی پس از اینکه به این بحث ورود کند با اعلام اینکه برای مالکان یک میلیون و ۵۰۰ هزار مسکن خالی پیامک فرستاده شده، گفت: مالکین باید تکلیف خانه‌های خالی را مشخص کنند. یا باید این واحدها را برای فروش به بازار عرضه کنند و یا اجاره دهند و اگر می‌خواهند به عنوان دارایی نگه دارند باید مالیات پرداخت کنند.
او در حاشیه جلسه هیئت دولت، شرایط اقتصادی کشور، تحریم، نرخ ارز و نقدینگی را عوامل ایجاد تلاطم قیمت مسکن دانست گویی که هیچ کس از این عوامل اطلاع ندارد! اما در ادامه افزود: این وضعیت روی قیمت همه کالاها و خدمات تاثیر گذاشته و مسکن هم متاثر از همین موضوع است! وزیر راه با اعلام اینکه سیاست ما این است که تولید مسکن را شتاب دادیم، به گزارش وزیر آموزش و پرورش به رهبر انقلاب اشاره کرد که گفته ساخت ۴۶ هزار واحد مسکونی شروع شده است.
وی گفت: طرح ۴۰۰ هزار واحد مسکن ملی را در سرتاسر کشور به صورت فعال دنبال می‌کنیم، پروژه‌ها فعال است در شهرهای بیشتری درحال تحویل زمین به مردم هستیم که مجموع این برنامه‌ها به عرضه مسکن کمک می‌کند.
وزیر راه ادامه داد: برای تولید سریع مسکن همه دستگاه‌هایی که پتانسیل داشتند را دعوت به کار کردیم و ستاد اجرایی فرمان امام ساخت ۲۷ هزار واحد مسکونی را آغاز کرده است.
وی به برنامه وزارت راه برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی اشاره وگفت: نوع دوم فعالیت ما برای عرضه مسکن کشف خانه‌های خالی است. برای یک و نیم میلیون مسکنی که خالی است و مالکین بیش از یک واحد مسکونی پیامک فرستادیم و اکنون سامانه شناسایی در اختیار سازمان امور مالیاتی است و مالکین باید تکلیف خانه‌های خالی را مشخص کنند. یا باید این واحدها را برای فروش به بازار عرضه کنند و یا اجاره دهند و اگر می‌خواهند به عنوان دارایی نگه دارند باید مالیات پرداخت کنند.
اسلامی با بیان اینکه نوع سوم اقدام دولت برای عرضه مسکن، بهبود وضعیت سکونتگاهی مردم در بافت فرسوده است، گفت: ساکنان بافت فرسوده را برای بازسازی خانه‌هایشان تشویق کردیم و همچنین به لحاظ امنیتی و کیفیت سکونتگاهی و افزایش تولید مسکن به بانک معرفی کردیم و این سه کار موازی جزو جریان تولید مسکن قرار دارد.
اسلامی به برنامه دولت برای رسیدگی به وضع مستاجران اشاره کرد و مفتخرانه که گویی کار بزرگ و بی‌همتایی در حوزه مدیریت مسکن صورت گرفته است از ذکر اولین باری سخن گفت که خود محل بحث بسیار دارد! او گفت: برای اولین بار در تاریخ است که دولت در اجاره مداخله می‌کند و سقف مشخص را به صورت قانون اعمال کرد و همه ملزم به رعایت آن هستند. اگر حتی شورای حل اختلاف حکم تخلیه دهند روسای شورا مداخله می‌کنند که حکم قابل اجرا نباشد.
وزیر راه همچنین درباره آخرین وضعیت تخصیص وام ودیعه مسکن به مستاجران گفت: با توجه به بررسی انجام شده واجدین شرایط به بانکها معرفی شده‌اند و همه شعب بانکی در فهرست، دارای شناسه و رمزعبور برای ورود به سامانه هستند تا بتوانند برای افراد واجد شرایط پرونده تشکیل دهند و وام را پرداخت کنند.
وزیر راه با اعلام اینکه تا شب گذشته ۳۱۷نفر وام اجاره خود را دریافت کردند، گفت: تعداد خانواده‌های شناسایی شده واجد شرایط از ۱۰۰هزار نفر فراتر رفته است. و البته جناب وزیر اشاره نکرد که اگر ۳۸۰هزار نفر متقاضی وام اجاره که پرونده خود را تا ۲۸مرداد کامل کرده بودند که به تدریج به بانک معرفی شوند در فهرست باشند چه زمانی به رویای دریافت وام ودیعه مسکن که احتمالا آن هم برای نخستین بارهای در طول تاریخ است که وزیر در رزومه خود به یادگار خواهد گذاشت دست خواهند یافت!؟
وی در عین حال از جلسه مشترک با بانکها خبر داد و بدون اشاره به میزان توافق صورت گرفته گفت: با مشارکت بانک‌های بیشتری روند اختصاص وام به خانواده‌های شناسایی شده شتاب خواهد گرفت. هفته گذشته، زمان آغاز تخصیص وام اجاره از سوی بانکها بود. روز گدشته با رئیس بانک مرکزی گفت‌و گو داشتم و وعده داد تا اختصاص وام به خانواده‌ها شتاب می‌گیرد و جمع گسترده‌تری از مردم به صورت روزانه وام ودیعه را دریافت خواهند کرد.
وزیر راه و شهرسازی که تاکید داشت هیچ مانع و ابهامی وجود ندارد دست به دامن التماس و خواهش و تمنا از بانکها شد که « تنها خواهش دارم بانکها به کار خود سرعت دهند و تعداد بیشتری از شعب بانکها روزانه به مردم وام دهند تا مستاجران از انتظار خارج شوند.» اسلامی گفت: با همه مدیران عامل بانک‌هایی که سهم بیشتری در اعطای وام اجاره دارند تلفنی صحبت کردم و همه قول دادند که به کار خود سرعت دهند و حجم کار را افزایش دهند.
اسلامی ادامه داد: به دلیل اینکه منابع تخصیصی به این وام سقف مشخصی دارد ۳ کار را انجام دادیم. اولا سازمان حمایتی را جدا کردیم تا مستقل رفتار کنند، اولویت دیگر بحث جامعه کارگری و خانم‌های سرپرست خانوار بود که لیست جداگانه ارائه میشود.
وی خبر داد: خانواده‌های کمتر از ۵ نفره در لیست اولویت دوم هستند و اگر منابع برسد وارد مرحله پرداخت خواهند شد.
رضا مدنی کارشناس مسکن در گفتگو با روزنامه “آفتاب یزد” با استناد به تحقیقات میدانی و بررسی آماری در بازار اجاره که نشان می‌دهد ذائقه مالک و مستاجر در اخذ و پرداخت اجاره‌بها تغییر کرده است؛ می‌گوید: این بار، مالکان خواهان دریافت «رهن کامل» هستند و مستاجر‌ها تمایل به پرداخت «اجاره ماهانه» دارند. درحالی‌که این وضعیت همواره برعکس بود؛ اما اکنون حضور ۲طرف در بازار سرمایه، فایل‌های «رهن بیشتر، اجاره کمتر» را افزایش داده است. متوسط هزینه اجاره‌نشینی در مناطق تهران با نرخ‌های بهار ۹۹ تصویر شد.
وی تغییر ذائقه بورسی مالک و مستاجر با تغییرات عمده نسبت به روال بیش از یک دهه گذشته را تاثیری از ناحیه رونق بازار سرمایه در بازار مسکن و همچنین وعده‌های بدون پشتوانه و حتی کار مطالعاتی و کارشناسی مانند اعطای وام ودیعه مسکن می‌داند که بیشتر مالکان را مشتاق بهره بردن از این دست فرصت‌ها کرده است.
وی با بیان اینکه در بهار امسال موجران بر خلاف سنت همیشگی اقبال زیادی به دریافت اجاره‌بهای ماهانه نشان نداده و به دنبال انعقاد قراردادهای «رهن کامل» بودند. می‌افزاید: این در حالی است که مستاجران بر خلاف همیشه، دیگر منفعت چندانی از اجاره‌نشینی در قالب قراردادهای رهن کامل دریافت نمی‌کنند و خود برای پرداخت اجاره ماهانه پیشقدم شده‌اند.
مدنی با اشاره به اینکه به استناد آمار رسمی میانگین نرخ اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در فصل بهار امسال به ۵۵هزار و ۷۰۰تومان رسید که حکایت از رشد ۳۸درصدی نسبت به فصل مشابه سال ۹۸ دارد. تصریح می‌کند: بررسی این ارقام نسبت با نرخ تورم عمومی و تورم بخش مسکن حاوی پیامی است که یک وضعیت خاص را گزارش می‌کند.
این کارشناس مسکن به نرخ تورم عمومی در فصل بهار که ۲۱درصد محاسبه شده و تورم مسکن در تهران نیز در این فصل حدود ۳۸درصد بوده است. اشاره می‌کند و می‌گوید: به این ترتیب تورم اجاره بر خلاف روال همیشگی که قدری از تورم عمومی بیشتر اما از تورم مسکن کمتر بوده، مسیر دیگری در پیش گرفته که در چند دهه گذشته سابقه نداشته است؛ به این ترتیب که نرخ تورم اجاره‌بها در تهران طی ۳ ماه نخست امسال همپای نرخ تورم مسکن رشد کرده و از طرفی از نرخ تورم عمومی کمتر شده است.
وی با تایید اینکه با وجودی که در سال گذشته نیز فشار اجاره‌بها نسبتا زیاد بود، اما میزان رشد اجاره‌بها آن‌طور که انتظار می‌رود و با طبیعت بازار اجاره همخوانی دارد، به مراتب از تورم مسکن کمتر بود. خاطرنشان می‌کند: همچنین همواره میان ۲ نرخ تورم مسکن و اجاره فاصله وجود داشته، کمااینکه طی سال۹۸ میانگین رشد قیمت مسکن ۶۲ درصد و میانگین رشد اجاره‌بها ۳۷درصد
بوده است.
این کارشناس مسکن با نقد به این دست راهکارهای احساسی که با ادعاهایی چون برای اولین بار در تاریخ به رخ مردم نیز کشیده شده است می‌گوید: به‌طور کلی انتظار «جهش» در بازار اجاره‌بها دور از ذهن است و تجربه دهه‌های گذشته نیز نشان داده در بدترین شرایط اقتصادی، با توجه به اثر متغیر «استطاعت مستاجر» بر میزان اجاره‌بها، شوک افزایشی به شکل جهش در بازار اجاره رخ نداده است.
در کنار این اظهارات بررسی تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در محله‌های مختلف تهران که توسط گروه گزارش آفتاب یزد انجام شده است نشان می‌دهد در روزهای پایانی ماه میانی تابستان که یکی از فصول پرکار بازار اجاره محسوب میشود و نیز بررسی آماری فایل‌های موجود نزد بنگاه‌های ملکی، حکایت از آن دارد که ذائقه سنتی مالک و مستاجر نیز در ماه‌های اخیر به کلی تغییر کرده و چهره متفاوتی با آنچه در بیش از یک دهه گذشته منعکس شده، به نمایش گذاشته است. در حالت متعارف و در تمام سال‌های گذشته همواره موجر تمایل به دریافت اجاره ماهانه بیشتر در ازای ودیعه کمتر داشته است، چراکه موجران کشور ما اغلب موجر سنتی بوده و تمایل دارند هزینه‌های ماهانه زندگی خود را از محل اجاره‌بها تامین کنند.
البته در برخی مقاطع زمانی به مدت محدود تحت تاثیر تغییرات نرخ سود بانکی این موضوع تغییر کرده است، به این معنا که هرگاه نرخ سود بانکی واقعی در نسبت با نرخ تورم افزایش می‌یافت، برای مدتی تمایل به انعقاد قرارداد رهن کامل یا دریافت رهن بیشتر در ازای اجاره ماهانه کمتر در میان موجران پررنگ می‌شد.
مستاجر نیز در بیش از یک دهه گذشته همواره رهن کامل را به رهن و اجاره ترجیح می‌داده و اگر هم ناگزیر به پرداخت اجاره‌بها متناسب با تمایل موجر بود، باز هم برای اختصاص وزن بیشتر به مبلغ ودیعه با موجر چانه‌زنی می‌کرد تا در نهایت دو طرف قرارداد با یکدیگر کنار می‌آمدند اما طی یک سال و نیم اخیر رونق مستمر بازار سرمایه و ورود پرحجم و شاید هیجانی عموم مردم به این بازار، منجر به سنت‌شکنی در بازار اجاره‌بها شده و ذائقه مالک و مستاجر با یکدیگر تعویض شده است؛ به این ترتیب که موجران اکنون تمایل به اجاره دادن املاک خود به‌صورت رهن کامل دارند و در مقابل مستاجران نیز که هیجان بیشتری برای کسب سود از رونق بازار سرمایه داشته و قدری زودتر از موجران، پس‌انداز ودیعه مسکن خود را به بورس وارد کرده‌اند، بر خلاف تمایل همیشگی، اکنون اصرار دارند اجاره‌بهای ماهانه بیشتر در ازای ودیعه کمتر بپردازند.
این موضوع حاوی یک پیام مهم برای سیاست‌گذار اقتصادی است، چراکه اگرچه انتظار نمی‌رفت بازار مسکن تا این حد نسبت به بازار سرمایه و همزمان با آن به این دست راهکارهای بدون پشتوانه و منطق اقتصادی حساسیت پیدا کند، اما چنین شده و هر آنچه در این بازار می‌گذرد می‌تواند روی وضعیت قیمت‌ها، رفتارها و توافقات در بازارهای دیگر از جمله مسکن اثر بگذارد.
در حال حاضر هزینه اجاره‌نشینی در تهران به‌طور میانگین برای یک واحد آپارتمان ۷۰ مترمربعی، ماهانه ۳ میلیون و ۹۰۰هزار تومان است که معادل رهن کامل آن برای سکونت یکساله ۱۳۰میلیون تومان خواهد بود. به این ترتیب برای سکونت در یک واحد آپارتمان با مساحت در مرز بین میان متراژ و بزرگ‌متراژ حداقل ۱۳۰میلیون تومان ودیعه یا معادل ریالی تمام یا بخشی از آن که با فرمول متعارف بازار اجاره تبدیل میشود، لازم است.
در این بین میانگین اجاره‌بها در مناطق غیرلوکس و مصرفی شمال شهر شامل مناطق ۲ تا ۵ نیز ماهانه ۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و در مناطق جنوب شهر (محدوده منطقه ۱۰ تا ۲۰) ماهانه ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است.
حال با این شرایط جناب وزیر ای کاش در مقابل خبرنگاران هیئت دولت در جلسه بعد به این پرسش هم پاسخ دهد که اولا چه تعداد از این یک میلیون و پانصد هزار خانه خالی صاحب مالک هستند و تعداد پیامک ارسالی دقیقا به چه تعداد مالک احتمالی حقیقی یا حقوقی بوده است و دیگر آنکه با خواهش و التماس‌های وی از مدیران عامل بانکها تا چه اندازه گشایش در ارائه این نوع وام‌ها حاصل شده است!؟/آفتاب یزد
