تحقیقات میدانی از آخرین شرایط بازار ساخت وساز مسکن بر پایه اظهارات واسطه‌ها وفعالان بازار مسکن نشان می‌دهد در شرایط فعلی سازنده‌ها و بساز بفروش‌ها با یک خطای دید مواجهند و به همین دلیل این موضوع باعث کاهش تمایل آنها به پیش‌فروش مسکن شده است. این در شرایطی است که مقطع زمانی فعلی در واقع آخرین فرصت سازنده‌ها برای پیش‌فروش محسوب میشود و بعد از آن رفته‌رفته میزان تقاضا برای پیش خرید واحد‌های نیمه تمام و در حال ساخت محدودتر نیز میشود. این خطای دید باعث شده است به‌رغم آنکه همچنان سطح محدودی از تقاضا برای پیش خرید مسکن وجود دارد، اما سازنده‌ها قادر به شناسایی این ظرفیت بازار مسکن برای بازاریابی املاک در دست ساخت خود نباشند.
چشم‌انداز پیشروی بازار مسکن نشان می‌دهد این ظرفیت محدود در حال تکمیل شدن است و بعید به نظر می‌رسد با تحولاتی که برای آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن پیش‌بینی میشود در ماه‌های آینده ظرفیت جدیدی از بابت تمایل خریداران به پیش خرید مسکن وحتی خرید واحد‌های مسکونی که هم‌اکنون در حال ساخت هستند، اما در ماه‌های بعد تکمیل می‌شوند، ایجاد شود. هم‌اکنون رکود موجود در بازار مسکن منجر به کاهش قیمت اسمی واحد‌های مسکونی در بازار مسکن شهر تهران برای سومین ماه نامتوالی شده است. پیش‌بینی‌ها وشواهد بازار نشان از انتظار برای ادامه ریزش اسمی سطح قیمت واحد‌های مسکونی در ماه‌های پیش‌رو و حتی کاهش قیمت واقعی واحدها-تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی-دارد. از سوی دیگر جهش اخیر قیمت آپارتمان‌های مسکونی منجر به افت شدید قدرت خرید خانوار‌ها در بازار مسکن و عقب‌نشینی اجباری آنها از بازار تقاضای واحد‌های مسکونی شد.
این دو وضعیت یعنی انتظار از بابت استمرار کاهش قیمت مسکن در کنار نبود قدرت خرید در سمت تقاضا برای ورود به بازار اول معاملات مسکن (بازارخرید وفروش واحد‌های مسکونی آماده) موجب شده است رفته‌رفته به حجم فایل‌های عرضه شده برای فروش افزوده شود. این در حالی است که روند افزایش عرضه فایل به بازار در پی افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن همچنان ادامه دارد. با این حال هنوز برخی از متقاضیان خرید مسکن که فعلا توان خرید واحد‌های مسکونی آماده را ندارند، مایلند در صورت یافتن واحد مسکونی در دست ساخت با قیمت مناسب نسبت به پیش‌خرید آپارتمان اقدام کنند تا در ماه‌های بعد بتوانند به‌صورت مرحله‌ای و تدریجی و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در حال احداث، مابقی هزینه خرید آپارتمان را تامین کنند.
واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن از شرایط فعلی به‌عنوان آخرین ظرفیت بازار برای پیش‌فروش واحد‌های مسکونی در دست احداث از سوی سازنده‌ها یاد می‌کنند. آنها معتقدند به دلیلی که توضیح داده شد همچنان تقاضا برای پیش‌خرید مسکن وجود دارد، اما در آینده و به موازات پیشروی بازار مسکن درفاز رکود، تعداد فایل‌های آماده با قیمت مناسب افزایش پیدا می‌کند.
این موضوع منجر به کاهش فاصله قیمت بین واحد‌های آماده و نیمه‌تمام (آپارتمان‌های در دست ساخت) میشود و به این ترتیب متقاضیان ترجیح می‌دهند به جای پیش‌خرید آپارتمان، واحد‌های مسکونی آماده سکونت را خریداری کنند. با این حال و باوجود چنین شرایطی تمایلی از سمت سازنده‌های پایتخت برای پیش‌فروش واحد‌های در دست ساخت مشاهده نمی‌شود. هم‌اکنون عمده سازنده‌ها به دلیل یک خطای دید عمده حاضر به عرضه آپارتمان نیمه تمام و در دست ساخت خود به بازار تقاضا نیستند.
منشأ این خطای دید از یک تصور سازنده‌ها درباره شرایط فعلی کسب وکار آنها نشأت می‌گیرد. سازنده‌ها هم‌اکنون تمایل به پیش‌فروش ندارند؛ به این دلیل که تصور می‌کنند در شرایط فعلی نه نقدینگی کافی برای خرید زمین دارند، نه قادر به تامین هزینه‌های مربوط به شروع پروژه‌های ساختمانی از بابت تامین هزینه صدور پروانه، مصالح ساختمانی ودستمزد عوامل ساخت هستند ونه می‌توانند چشم‌انداز دقیق آینده فعالیت‌های خود را پیش‌بینی کنند. از این رو به تصور آنها، هم‌اکنون نیازی به منابع مالی از محل پیش‌فروش واحد‌های در دست ساخت ندارند.
در غیر این صورت از بین رفتن امکان پیش‌فروش واحدها در آینده نزدیک و فروش نرفتن واحد‌های آماده به دلیل افزایش دامنه رکود بازار مسکن منجر به رسوب واحد‌های آنها، طولانی شدن دوره بازاریابی و حتی فروش نرفتن آپارتمان‌ها برای یک بازه زمانی قابل توجه خواهد شد. در واقع در آینده نزدیک نه تنها به دلیل کاهش فاصله قیمتی واحد‌های پیش‌فروشی با آپارتمان‌های آماده، سازنده‌ها قادر به رقابت با مالکان واحد‌های آماده سکونت برای فروش آپارتمان‌های در دست ساخت خود نیستند بلکه نبود قدرت خرید در سمت تقاضا نیز باعث میشود این واحد‌های در دست ساخت که در آینده تکمیل و به‌عنوان واحد آماده به بازار عرضه میشود فاقد متقاضی باقی بماند یا دست‌کم دوره بازاریابی برای فروش آنها به چندین برابر زمان فعلی افزایش یابد.
اما هم‌اکنون به دلیل وجود فاصله نسبتا قابل توجه بین قیمت واحد‌های مسکونی آماده و آپارتمان‌های پیش‌فروشی، کماکان تقاضا برای خرید این واحدها از سازنده‌ها وجود دارد. در شرایط فعلی و در مناطق مصرفی شهر تهران قیمت واحد‌های پیش‌فروشی که در مرحله خاک تا اسکلت قرار دارند به‌طور متوسط حدود ۱۰ درصد نسبت به واحد مشابه نوساز وآماده ارزان‌تر است. در برخی از فایل‌های پیش‌فروش مسکن نیز که سازنده در فهرست سازنده‌های بنام ومعروف منطقه قرار ندارد، بعضا این فاصله تا ۲۰ درصد نیز افزایش می‌یابد.
