بورس مسکن: راه کوتاه – نه راه حل اصلی

تدوین ۲ راهکار برای فروش متری مسکن

مهدی مساحی سرپرست مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران با اشاره به اتمام مراحل راه اندازی معاملات اوراق سلف مسکــن در بورس کالا اظهار کرد: مقررات و دستورالعمل مربوط به این ابزار هم اکنون تدوین و تاییدیه‌های اولیه از سازمان بورس و اوراق بهادار گرفته شده است. با توجه به اینکه بستر نرم افزاری این نوع معاملات در حال حاضر در بورس کالای ایران فراهم است، به محض اینکه هیأت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار دستورالعمل مربوطه را تصویب کند، امکان عرضه اولین اوراق در این بازار فراهم خواهد شد. وی به افزایش شدید قیمت مسکن به‌ویژه در سال‌های اخیر اشاره و عنوان کرد: به منظور حفظ قدرت خرید خانوارها و نیاز به ایجاد امکان خرید تدریجی یک مسکن کامل، برای پاسخ دهی به این نیاز، دو راهکار اصلی پیش پای سیاست گذاران قرار داشت تا سرمایه گذاران بتوانند به صورت متری و با سرمایه اندک در مسکن سرمایه گذاری کنند که راهکار نخست اوراق سلف مسکن و دومین راهکار  صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات است. سرپرست مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران افزود: اولین راهکار که مقدمات آن تا حدود زیادی فراهم بوده و در مرحله نهایی شدن است، اوراق سلف استاندارد مسکن است که این مسیر در کنار ایجاد امکان تأمین مالی سازنده از سرمایه‌های خرد، همزمان امکان خرید متری واحدهای ساختمانی را بیش از ساخت برای سرمایه گذاران فراهم می‌کند. وی تصریح کرد: دومین راهکار نیز که از سال گذشته پیگیری‌های زیادی شده و در آینده نزدیک قابل ارائه به عموم جامعه است، صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات است که از طریق آن امکان خرید متری ساختمان‌های آماده و در حال بهره برداری مسکونی، اداری و تجاری فراهم می‌شود. این صندوق‌ها سرمایه مورد نیاز جهت خرید انواع املاک را از سرمایه گذاران جمع آوری کرده و سرمایه گذاران از افزایش قیمت یا اجاره بهای پرداختی ساختمان‌های خریداری شده منتفع خواهند شد و بدین وسیله سرمایه آنها هماهنگ با قیمت مسکن رشد خواهد کرد. مساحی با بیان اینکه برای راه اندازی معاملات سلف مسکن از همان ابزار سلف استاندارد استفاده شده گفت: این ابزار امکان انجام معاملات ثانویه را داشته و می‌تواند برای قراردادهای سلف بلند مدت نیز مورد استفاده قرار گیرد. وی در خصوص نحوه انتشار اوراق سلف مسکن گفت: شخص حقیقی یا حقوقی سازنده مسکن که سابقه فعالیت قابل اتکایی نیز در این حوزه دارد پس از اخذ مجوزهای اولیه ساخت و احراز صلاحیت، در زمان دلخواهی پیش از اتمام ساخت، بخشی از واحدهای ساختمانی را که می‌خواهد از این مسیر به فروش برسانند انتخاب کرده و متناسب با ارزش حدودی واحدهای منتخب، تضامینی نزد شرکت سپرده گذاری مرکزی تودیع خواهد کرد. این مقام مسئول ادامه داد: پس از آن با توجه به متراژ کل واحدهای منتخب، تعداد اوراق قابل انتشار تعیین شده و پیش از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزئیات مربوط به مکان، سازه، تأسیسات، تجهیزات و سایر موارد تأثیرگذار در قیمت واحدهای ساختمانی به صورت رسمی و برای اطلاع عموم منتشر خواهد شد. البته طراحی این اوراق به گونه‌ای است که در مرحله عرضه اولیه، مشخصات کلیه اوراق استاندارد و یکسان است و تفاوتی میان اوراق عرضه شده در یک مرحله عرضه نیست. این اوراق معرف یک متر مربع از یک واحد ساختمانیِ مبناست و برای سایر واحدها و یا طبقات ساختمان بر اساس واحد مبنا، ضرایب تعدیل کننده‌ای در نظر گرفته شده است. وی خاطرنشان کرد: متقاضیان پیش خرید واحدهای ساختمانی می‌توانند با مشارکت در مرحله عرضه اولیه اقدام به خرید اوراق کنند، البته بدیهی است که افراد می‌توانند تعداد اوراقی کمتر از تعداد اوراق منطبق با یک واحد ساختمانی را نیز خرید کنند و از این نظر امکان خرید متری مسکن برای متقاضیان دارای پس‌اندازهای اندک نیز فراهم است. طی دوره زمانی تا پیش از اتمام ساخت واحدها و آماده تحویل شدن آنها امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم است و سرمایه گذاران در صورت لزوم می‌توانند اوراق خود را به دیگران واگذار کنند. با نزدیک شدن به سر رسید و اعلام انجام پروژه از سوی سازنده مرحله تخصیص و تحویل واحدها آغاز خواهد شد که جزئیات زیادی دارد. اجمالا باید گفت در این مرحله افرادی که توانسته‌اند به اندازه واحد ساختمانی دلخواه خود اوراق خریداری کنند اقدام به انتخاب واحد مورد نظر کرده و در یک فرایند منصفانه واحدها به آنها تخصیص پیدا خواهد کرد، سایرین که نتوانسته‌اند حداقل اوراق مورد نیاز جهت خرید واحد ساختمانی را از بازار خریداری کنند یا می‌بایست اوراق خود را در بازار ثانویه به فروش برسانند و یا واحدهای ساختمانی که مشاعا به این دسته افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته خواهد شود و هریک به تناسب اوراقی که دارند از وجوه حاصله از تسویه نقدی بهره مند می‌شوند.

جذب نقدینگی با پروژه‌های اجاره‌داری

در رابطه با تدوین دستور العمل خرید و فروش متری مسکن در بورس کالا مهدی سلطان محمدی کارشناس ارشد مسکن در گفت‌وگو با «آرمان ملی» می‌گوید:‌ یکی از مهمترین ایراداتی که به این طرح وارد است عرضه مسکن در بورس کالا ست، چراکه  کالا از قیمت و ماهیت مشخصی برخوردار است این در حالیست که مسکن کالای همگن نیست و قیمت آن نیز به شاخص‌های بسیاری وابسته است. وی با عنوان اینکه فروش مسکن در بورس در هیچ کشوری سابقه نداشته است در خصوص استفاده از صندوق‌های سرمایه گذاری گفت: پیش از این نیز صندوق‌های سرمایه گذاری مسکن در بروس وجود داشته که تعداد آنها محدود به چند مجموعه بزرگ دولتی و خصولتی می‌شود، اما بررسی عملکرد این صندوق‌ها نشان داده به واسطه فعالیت حقوقی هزینه‌های تولید با افزایش مواجه شده و عملا از کارنامه قابل قبولی برخوردار نبوده‌اند. این کارشناس ارشد مسکن در پاسخ به اینکه به نظر می‌رسد این طرح مجلس بیشتر در راستای تامین منابع مالی دولت در وعده‌های مسکنی مصوب شده است گفت: قطعا هدف از این طرح جذب نقدینگی‌های خرد برای هدایت در بازار مسکن است تا از رونق بورس این بازار نیز سود ببرد اما برای جذب سرمایه‌های خرد در بازار مسکن راهکار دیگری وجود دارد به گونه ای‌که برخی از شرکت‌های بزرگ با سرمایه گذاری در حوزه مسکن به درآمددزایی از طریق اجاره داری پروژه های ادارای و تجاری می‌پردازند و سبد درآمدی مستمری را برای سرمایه‌گذار ایجاد می‌کنند این در حالیست که در کشور ما اساسا فعالیت چنین پروژه‌هایی به دلیل ماهیت مسکن فاقد توجیه است. سلطان محمدی با عنوان اینکه البته شرکت‌های سرمایه گذاری در حوزه سیاست گذاری توانسته‌اند، خوب ظاهر شوند گفت: نحوه اجرای این طرح همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد اما تجربه نشان داده تا زمانی‌که مدیریت عرضه و تقاضای مسکن ساماندهی نشود چنین طرح‌هایی تنها اثرات کوتاه مدتی بر بازار خواهند داشت./آرمان ملی