مسکن با قیمت فضایی؛ دور از دسترس حقوق بگیران ایرانی!

به گزارش بخش اقتصادی سایت خبرمهم،  مختصات فاز جدید بازار مسکن چیست؟ چه عواملی باعث‌ تغییر فاز بازار مسکن شد؟ آیا قیمت مسکن حباب دارد؛ میزان آن چگونه است؟ با تخلیه حباب قیمت، انتظار آن است که سطح قیمت‌ها تا کجا پایین بیاید؟ اوضاع بازار زمین و اجاره مسکن هم تغییر می‌کند؟ اینها پرسش‌هایی است که سالهاست دغدغه روزمره هر ایرانی است چه مستاجر باشد و چه صاحبخانه!؟ پس یعنی دغدغه همه مردم ایران. مردمانی که عمده‌ترین درآمدهای اقتصادی آنها در تلخ ترین و سخت ترین شرایط زمانی کشورمان خرج تهیه سرپناهی می‌شود با کمیت و کیفیت متفاوت!
همه اینها در حالی است که بررسی تازه‌ترین آمار مرکز آمار در رابطه با وضعیت قیمت مسکن در دی ماه امسال، نشان می‌دهد هزینه خرید در هر ۳ شاخص افزایش داشته است.
نرخ تورم ماهانه در دی ماه ۹۹ به ۸.۲ درصد رسیده و این در حالی است که تورم ماهانه در آذرماه ۹۹ منفی ۸.۵ درصد اعلام شده بود و بر این اساس افزایش قیمت فقط در یک ماه حدود ۱۶ درصدبوده است!

در حالی که تورم ماهانه طی چند ماه اخیر روندی کاهشی طی می‌کرد، دوباره از دی ماه افزایشی شده است؛ به طور‌ی که از ۱۲.۴درصد در مرداد ماه تا منفی ۸.۵ درصد در آذرماه ریزش داشته است، ولی از دی روند برعکس می‌شود.
اما تغییرات قیمت مسکن نسبت به دی ماه پارسال از این حکایت دارد که نرخ تورم نقطه‌ای به ۹۰.۴ درصد رسیده است، بنابر این متقاضیان برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران باید بیش از ۹۰ درصد نسبت به پارسال پرداخت کنند.
تورم نقطه‌ای در دی ماه نسبت به آذر ماه که ۸۳ درصد گزارش شده بود ۷.۴ درصد افزایش دارد، در این حالت هزینه خرید مسکن در فاصله بین آذر تا دی ۷.۴ درصد رشد دارد.
از سال ۱۳۹۶ تا کنون بالاترین حد تورم نقطه به نقطه حدود ۱۱۴درصد در آبان ماه امسال بوده که به ۸۳ درصد در آذر کاهش پیدا می‌کند، ولی از دی ماه مجددا روند صعودی پیدا کرده است.
اما وضعیت تورم سالانه که درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه مورد نظر نسبت به دوره مشابه سال قبل را نشان می‌دهد ۷۱.۸ درصد اعلام شده که ۳ درصد در مقایسه با نرخ ۶۸.۲ درصدی در آذرماه افزایش دارد.
> رشد ۲۳۷ درصدی میانگین کشوری قیمت مسکن!
محمد اسفراینی، کارشناس مسکن پیرامون رشد خیره کننده قیمت مسکن در ایران و عدم اصلاح آن با وجود وعده های مکرر تمام دولت‌های گذشته می‌گوید: در باب چرایی بروز وضعیت ناگوار مسکن در ایران حرف و حدیث ها و چالشها بسیار بیش از هر کشور دنیاست! به نوعی آمار واقعی تورم و حتی مسائل فنی ساخت و سازها، نوعی آمار باورنکردنی و فضایی از سطح متوسط قیمت مسکن در کشور را نشان می‌دهد. چرا که پیش از این مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود از تحولات قیمتی بازار معاملات مسکن کشور میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور در بهار ۹۹ را معادل ۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود. متولی مسکن در حالی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور را در واپسین روزهای فصل پاییز ۹۹ بر مبنای سطح میانگین قیمت واحدهای مسکونی در ۳۰ مرکز استان کشور ۱۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود که در گزارش مرکز آمار ایران میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در مراکز این استان‌ها نیز ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اعلام شده بود!
وی با مقایسه این آمارها یعنی آمار اعلام شده از سوی متولی بخش مسکن از یک‌سو و آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار می‌گوید: این قیاس نشان می‌دهد، براساس آمار متولی مسکن، میانگین کشوری قیمت مسکن براساس سطح متوسط قیمت مسکن در ۳۰ مرکز استان در فاصله بهار تا آبان امسال، معادل ۲۳۷ درصد رشد کرده بود. همچنین بر مبنای میانگین قیمت هر مترمربع ۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومانی مسکن در کشور در بهار ۹۹، که از سوی مرکز آمار منتشر شد میانگین قیمت مسکن در این فاصله تا آبان ماه (براساس آمار متولی مسکن) ۱۶۰ درصد رشد کرده است!
اسفراینی با بیان اینکه این گزارش‌ها از آنجا که دربردارنده آمارهای نجومی از سطح متوسط قیمت مسکن در استان‌های کشور بود، شوک‌های تازه‌ای به بازار مسکن وارد کرده است تصریح می‌کند: «بر اساس نرخ تورم ماهانه در دی ماه ۹۹ به ۸.۲ درصد در مقایسه با تورم ماهانه در آذرماه که منفی ۸.۵ درصد اعلام شده بود افزایش قیمت در یک ماه حدود ۱۶ درصد را نشان می‌دهد! در این گزارش، قیمت‌های باورنکردنی از سطح میانگین قیمت مسکن در برخی مراکز استان‌های کشور اعلام شده است. برخی از این قیمت‌ها براساس واقعیت‌های بازار مسکن از یک سو و آمارهای رسمی که پیش از این از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد، بسیار بیشتر و برخی بسیار کمتر اعلام شده است. در واقع تغییرات قیمت مسکن نسبت به دی ماه پارسال از این حکایت دارد که نرخ تورم نقطه‌ای به ۹۰.۴ درصد رسیده است، بنابر این متقاضیان برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران باید بیش از ۹۰ درصد نسبت به پارسال پرداخت کنند.»
این کارشناس مسکن خاطرنشان می‌کند: در این میان برخی آمارهای نجومی از سطح متوسط قیمت مسکن مشاهده می‌شود. به عنوان مثال تحقیقات میدانی و همچنین اظهارات فعالان بازار مسکن شهر اهواز نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در این شهر حول و حوش مترمربعی ۱۰ میلیون تومان است. اما در آمار اعلام شده از سوی متولی مسکن میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این شهر ۲۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان یعنی بیش از ۲ برابر رقم فعلی اعلام شده است.
وی یادآور می‌شود: کما اینکه بررسی‌ها و تحقیقات میدانی انجام شده نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر یزد حول و حوش ۴ میلیون تومان است، در حالی که این میزان در گزارش متولی بخش مسکن از وضعیت قیمت واحدهای مسکونی در آبان ماه در این شهر ۹ میلیون تومان اعلام شده است. این قیمت‌های فضایی مربوط به سطح متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی در آبان ماه یعنی درست همان ماهی است که بازارهای اقتصادی تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و همچنین کاهش انتظارات تورمی با ریزش مواجه شدند و حتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران که همواره پیشتاز تورم، التهاب و جهش قیمتی است، تورم مسکن به میزان قابل‌توجهی سقوط کرد. حال این پرسش مهم ایجاد می‌شود که چگونه است که در این ماه سطح متوسط قیمت فروش مسکن در کشور براساس آمارهای منتشر شده از سوی متولی مسکن در مقایسه با آمار مرکز آمار ایران در این زمینه به فاصله بهار تا فصل پاییز ۳ برابر شده است؟
از این رو آمارهای اعلام شده از سوی متولی مسکن در این زمینه را می‌توان به عنوان آمارهای فضایی از قیمت مسکن در استان‌های کشور تعبیر کرد.
در این میان اینکه با توجه به مجادلات سیاسی کنونی و در عین حال تداوم روند رو به وخامت اوضاع سیاسی و اقتصادی در کشور می‌توان این دغدغه را به صورت جدی مطرح کرد که چه تحلیلی برای بازار مسکن در ماه‌های منتهی به پایان سال و به ویژه سال ۱۴۰۰ متصور بود!؟
> پیامدهای منفی وعده‌های پوچ ارزانی مسکن!
رضا مقدم، کارشناس بازار مسکن پیرامون این موضوع می‌گوید: با توجه اینکه در دوره کرونا، قیمت مسکن با شدت بسیار بالایی یعنی ماهانه بین ۷ تا ۱۰درصد رشد داشته است، افت حدود یک‌درصدی قیمت در آذرماه صرفا مساله‌ای روانی بود که ماحصل انتظار نتیجه انتخابات امریکا و جهت‌گیری شاخص‌های اقتصاد کلان بودند و به همین دلیل نیز مقداری در سرمایه‌گذاری در مسکن تامل کردند. اما مساله این است که سازندگان مسکن در ایران، خرده‌سازان هستند یعنی ۹۵درصد مسکن کشور را بخش خصوصی تولید می‌کند و از این ۹۵درصد، زیر ۸درصد توسط تولیدکنندگان انبوه و مابقی آن را خرده‌سازان می‌سازند.
وی با بیان اینکه اتحادیه انبوه‌سازان هم در واقع، پیمانکاران انبوه‌ساز هستند می‌افزاید: از این‌رو، سرمایه‌گذارانی که مثلا ۳۰ هزار واحد مسکونی را از ابتدا تا انتهای پروژه را دست بگیرد، در ایران موجود نیستند. از این‌رو، خرده‌سازان دارای تحلیل درازمدت برای بخش مسکن نیستند و لحظه‌ای فکر می‌کنند.
مقدم با بیان اینکه به همین دلیل نیز مسوولان برای اینکه فرصت کوتاهی برای خودشان پیدا کنند، شعار مسکن ارزان و وعده‌های مشابه می‌دهند که غلط است و اتفاق نمی‌افتد، می‌‎افزاید: کما اینکه در ۴۰ سال گذشته نیز بارها وعده ارزان شدن مسکن داده شده، اما هیچ‌وقت محقق نشده است. این وعده‌ها، فقط در مدتی باعث رکود می‌شود و از آن طرف فرار سرمایه را در این بخش شاهد می‌شویم! در واقع تنها نتیجه این وعده‌های بدون پشتوانه علمی، صرفا افت تولید و فرار سرمایه از بخش مسکن بوده است.
این کارشناس مسکن در مورد تحلیل خودش و همتایانش در این حوزه پیرامون پیامدهای بازار مسکن به ویژه در سال ۱۴۰۰ می‌گوید: مسکن نه تنها افت قیمت و رکود نخواهد داشت که احتمالا تا عید افزایش قیمت خواهد داشت و بعد از عید در میانه‌های ۱۴۰۰ افزایش و جهش بیشتری پیش‌بینی می‌شود. اینکه به چه دلیل را هم مقدم چنین تشریح می‌‎کند: دلایل مختلفی در این مساله از جمله بحث بودجه ۱۴۰۰ و بودجه عمرانی آن (که دو روز پیش شاهد رد کلیات آن هم در مجلس بودیم)، بحث کسری تولید مسکن و همچنین وضعیت مبهم فروش نفت و افزایش نقدینگی دخیل است.
با توجه به این جهات، باید دید دولت روحانی که در مورد وخامت حال مسکن در ایران در یک سال باقی مانده به پایان دوران صدارت دولتش عذرخواهی کرده است؛ چرا از حل این مساله در این چندماه باقیمانده نیز عاجز مانده است!؟ گویی این دور تسلسل در بازار مسکن در دولت‌های بعدی هم ادامه دار خواهد بود و حقوق بگیران ایرانی با درآمد ماهانه ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تا ۳ میلیون تومان حتی از خرید یک مترمربع در محروم ترین شهرستان‌های کشور هم به مسکن با نرخ‌های فضایی دسترسی نخواهند یافت! /آفتاب یزد