اخراجی‌های بازار مسکن
به گزارش بخش اقتصادی سایت خبرمهم، وزارت راه و شهرسازی پس از مدتها انتظار به منظور انتشار آمار و اطلاعات بازار مسکن در تهران نسبت به انتشار آمار در قالبی جدید اقدام کرده است که بر اساس جزئیات منشتر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت مسکن در ۸ ماه سال ۹۹ در پایتخت برابر ۲۱ میلیون و ۸۶۴ هزار تومان برآورد شده است.
این درحالی‌است که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در سال ۱۳۸۹ برابر ۱ میلیون و ۵۷۶ هزار تومان بوده است. این یعنی قیمت مسکن تهران در بازه ۱۰ سال با رشد نجومی ۱۳۰۰درصدی مواجه شده است.
قالب جدید انتشار آمار مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی به نحوی است که قیمت مسکن در سایر استان‌های کشور نیز از این پس منتشر خواهد شد.
بر این اساس، میانگین قیمت مسکن در کشور برابر ۱۵ میلیون و ۲۶۳ هزار تومان برآورد شده است. همچنین میانگین قیمت در ۲۴ استان کشور کمتر از ۱۰ میلیون تومان، ۴ استان بین ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان و متوسط قیمت مسکن تنها در ۲ استان بیشتر از ۲۰ میلیون تومان محاسبه شده است.
بر مبنای جزئیات ارائه شده استان، تهران، خوزستان و فارس به ترتیب با متوسط قیمت ۲۷.۸ میلیون تومان، ۲۳.۵ میلیون تومان و ۱۲.۴ میلیون تومان در رده اول تا سوم گرانترین استان‌های کشور قرار دارند.
همچنین استان‌های کهگیلویه و بویراحمد، ایلام و چهارمحال و بختیاری به ترتیب با متوسط قیمت ۳.۲ میلیون تومان، ۴ میلیون تومان و ۴.۱ میلیون تومان نیز ۳ استان ارزان قیمت در زمینه بازار مسکن تلقی می‌شوند.
رضا مختاری، کارشناس مسکن در گفتگو با «آفتاب یزد» درخصوص پیامدهای حباب مسکن طی دوره اخیر و تورم محسوس ۱۳۰۰ درصدی طی ۱۰ سال که روز گذشته خبرگزاری فارس آن را به نقل از وزارت راه منتشر کرد می‌گوید: با جهش تند قیمت زمین و مسکن در تهران از سال ۹۷، «سود سفته‌بازی» از «عایدی خانه‌سازی» سبقت گرفت. تا پیش از این، همواره حاشیه سود سرمایه‌گذاران ساختمانی بیشتر از سود سفته‌بازهای ملکی بود.
وی با بیان اینکه روند این دو شاخص که از سال ۸۵ تاکنون محاسبه شده است، مشخص می‌کند عصر متفاوت رونق و رکود معاملات مسکن در این دوره (جهش بی‌سابقه قیمت مسکن به لحاظ میزان و مدت زمان رشد و رکود بی‌سابقه معاملات خرید) سبب شد هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا به عنوان گروه‌های اصلی بازار ملک بازنده این وضعیت شوند. اظهار می‌کند: سفته‌بازها اما با موج‌سواری روی تورم ملکی ناشی از «انتظارات تورمی» و دیگر عوامل بیرونی، سود بی‌سابقه کسب کردند.
مختاری با بیان اینکه برندگان و بازندگان جهش قیمت مسکن طی دو سال اخیر مشخص کرد روند صعود و سقوط عایدی «سفته‌بازان» و «خانه‌سازان» طی ۵/ ۱ دهه اخیر شده است تصریح می‌کند: تورم مسکن علاوه بر ویران کردن تقاضای مصرفی و اخراج خانه‌اولی‌ها از بازار، حاشیه سود فعالان ساختمانی را به نازل‌ترین سطح در سال‌های اخیر رسانده است. به‌طوری‌که تنها برندگان التهاب قیمت اخیر بازار مسکن، سفته‌بازان ملکی بوده‌اند.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه التهاب و جهش قیمتی که از سال ۹۷ دامنگیر بازار مسکن پایتخت شده است دو گروه بازنده و برنده دارد خاطرنشان می‌کند: تنها گروه برنده این روند، سفته‌بازان ملکی هستند که با سوار شدن بر جریان التهاب قیمت و خرید و فروش‌های متعدد، عایدی قابل‌توجهی از بازار کسب کردند.
وی با بیان اینکه بازندگان این روند نیز از یک سو خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی هستند که به‌دنبال جهش شدید قیمتها و کاهش قدرت خرید به ناچار از بازار رانده شدند تاکید می‌کند: اما سوی دیگر بازندگان این ماجرا، گروهی هستند که اگرچه در نگاه اول می‌توانستند در گروه برندگان قرار گیرند، اما بررسی آمارها حاکی از آن است که این ذهنیت با واقعیت در تضاد است. این گروه بازندگان، سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند که با افت شدید عایدی یا حاشیه سود در پروژه‌های ساختمانی مواجه بوده‌اند.
مختاری با استناد به بررسی روند آماری عایدی خانه‌سازی (حاشیه سود ساخت مسکن) و سود سفته‌بازی (عایدی تقاضای سرمایه‌گذار ملکی) طی ۱۵ سال اخیر یادآور میشود: از سال ۹۷ که بازار مسکن به عصر جدیدی به لحاظ حجم معاملات و روند قیمتی وارد شد، سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی در گرفتن عایدی از سرمایه‌گذاران ساختمانی سبقت گرفتند.
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه از سال ۹۷ بازار مسکن یک دوره کوتاه رونق معاملاتی را در کنار جهش شدید قیمتها تجربه کرد، خاطرنشان می‌کند: با آغاز دوره رکود معاملاتی تحت‌تاثیر فاکتورهای برون‌بخشی، روند افزایش شدید قیمتها همچنان در این بازار ادامه‌دار بوده است؛ در چنین وضعیتی برخلاف دوره‌های گذشته که همواره حاشیه سود ساخت‌وساز از سرمایه‌گذاری ملکی (سفته‌بازی) برتری داشت، برای نخستین بار سفته‌بازها سوار بر جهش قیمتها، عایدی بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاران ساختمانی کسب کردند.
وی با استناد به گزارش‌های آماری که گویای این است تاقبل از این دوره، در زمان جهش قیمت در سال‌هایی که رشد قیمت و معاملات همزمان باهم رخ می‌داد (به‌عنوان مثال در سال‌های ۸۶ و ۹۱)، حاشیه سود ساخت‌وساز و سود سفته‌بازی ملکی نرخ نزدیکی به یکدیگر داشتند اظهار می‌دارد: پس از آن در سال‌های پساجهش، این دو نرخ با یک فاصله حداکثری از یکدیگر دچار می‌شدند. به این شکل که حاشیه سود ساخت‌وساز و خانه‌سازی بسیار بالا و در مقابل حاشیه سود سفته‌بازی ملکی به‌شدت
پایین بود.
وی با بیان اینکه از سال ۹۶ که دوره جدید رشد قیمتها در بازار مسکن آغاز شد، این روند به شکل کاملا متفاوت پیش رفت در تبیین بیشتر این ادعای خود تصربح می‌کند: به این معناکه سفته‌بازهای ملکی از سازنده‌ها در سود سبقت گرفتند. البته در دوره اخیر رونق بازار مسکن دو اتفاق دیگر نیز به‌طور همزمان در بازار به وقوع پیوست.
مختاری با بیان اینکه پیامد این تورم جدید این بود که قدرت خرید مسکن تا جایی افت کرد که قدرت پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن به‌شدت افت کرد و به کمتر از ۱۰ مترمربع رسید تصریح می‌کند: قدرت پوشش‌دهی تسهیلات پیش‌بینی شده برای خرید مسکن در شهر تهران طی ۴ سال گذشته از ۱۲ مترمربع در سال ۹۶، به ۷ مترمربع در سال ۹۷، در سال ۹۸ به ۶ مترمربع و هم‌اکنون به حدود ۵ مترمربع کاهش پیدا کرده است.
البته فارغ از پیامدهایی که این کارشناس مسکن به آن اشاره کرد؛ سایر کارشناسان هم در گفتگوهای محدود و مختصر با روزنامه نقدهایی را وارد دانستند که افت معنادار تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران از جمله آنهاست؛ به‌طوری‌که در سال ۹۸، تیراژ ساخت معادل ۱۴ درصد و در سال‌جاری تیراژ ساخت‌وساز معادل ۱۰ درصد کاهش یافت! در چنین وضعیتی که تمامی شاخص‌ها با سقوط مواجه شدند، تنها برندگان جهش و التهاب قیمت بازار مسکن، سفته‌بازهای ملکی بودند که به‌دلیل ریسک غیراقتصادی و التهابات سایر بازارها، عایدی قابل‌توجهی را کسب کردند.
البته این نکته قابل تامل را نیز باید در نظر داشت که به استناد بررسی‌های میدانی کاهش قابل‌توجه حاشیه سود سازندگان در دوره اخیر منجر به ایجاد نوعی سرخوردگی میان آنها از ادامه یا آغاز فعالیت‌های جدید در این بازار شده است. تا جایی که درحال‌حاضر حاشیه سود ساخت‌وساز به حدود ۳۵ درصد (برای یک دوره فعالیت بیش از یک و نیم سال) رسیده است. در واقع به گفته یکی از مشاوران املاک مطرح در تهران، قیمت تمام شده مسکن با احتساب هزینه ساخت‌و قیمت زمین در شهر تهران به‌طور میانگین معادل ۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع است. این نسبت برای مناطق ۴ و ۵ به‌عنوان دو منطقه مصرفی و پرساخت‌وساز، حدود ۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد شده است. این در حالی است که قیمت تمام شده ساخت برای مناطق نیمه جنوبی شهر تهران نیز حدود ۱۴ تا ۱۵ میلیون تومان برای هرمترمربع است. و به طور قطع با این قیمتها و درصد رشد حقوق کارگران و کارمندان هویداست که رشد ۱۳۰۰ درصدی در مقابل حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ درصدی افزایش حقوق در این مقطع زمانی یعنی از دست رفتن تمام زندگی مردمان بی‌خانمان و مستاجر ایرانی!/آفتاب یزد
۷۰درصد قیمت مسکن شامل زمین است که خیلی غیر منطقی میباشد که دولت به راحتی می‌تواند با آماده سازی و واگذاری زمین‌های ملی هم درآمد کسب کند و هم مشکل قیمت زمین را حل کند که در آن صورت ساخت مسکن خیلی ارزان خواهد بود هم محرک صنعت ساختمان وایجاد شغل خواهد بود