حاشیه‌های بازار آپارتمان‌های کوچک

پس از کاهش قیمت ارز و پیش‌بینی‌ها برای افت نرخ مسکن در تهران منجر شد تا بسیاری از محتکران و سوداگران از بیم آنکه دارایی خود را با قیمت کمتری بفروشند با ارائه‌ تخفیف‌های چندصد میلیونی در تکاپوی فروش افتادند و در این میان خریداران هم در شرایط فعلی تمایلی به خرید ملک ندارند. به اعتقاد بسیاری از کارشناسان تاثیرپذیری و افت و خیز نرخ مسکن بازار متاثر از نوسانات قیمت ارز، دیرتر از سایر بازارهاست. گفتنی است بر اساس آخرین آمار مطرح شده قیمت هر متر خانه در تهران که تا دو ماه قبل به طور میانگین حدود ۲۴ میلیون تومان بود، در آبان ماه به بالای ۲۷ میلیون تومان رسید که نشان‌دهنده افزایش ۱۲۰ درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته است.

کاهش تقاضا و رکود در انتظار بازار مسکن

بر اساس اعلام فعالان بازار مسکن قیمت خانه درکلان‌شهرها و بالاخص تهران به حد کافی رشد کرده است و از سویی قدرت خرید مردم نیز به شدت کاهش یافته است و ایجاد رکود در بازار آن هم با توجه به عواملی همچون افت قیمت در بازارهای موازی و نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال دور از انتظار نیست. به عبارت دقیق‌تر پیش‌بینی می‌شود با نزولی بودن روند نرخ در بازار دلار و ارز مقداری از حباب بازار مسکن هم تخلیه شود. بسیاری از کارشناسان این مساله را نه اقتصادی بلکه تحت تاثیر مسائل و اخبارهای سیاسی می‌دانند، افزون بر آن به فرض افت قیمت‌ها در بازار مذکور سفته‌بازان و سوداگران دیگر تمایل آنچنانی برای انجام معامله و خرید و فروش ندارند، چراکه این افراد انتظار کسب سود بیشتر را دارند و با حاکم شدن رکود در کلان‌شهرها ترجیح می‌دهند در این شرایط دست نگه دارند. بر همین اساس بانک مرکزی هم چند روز پیش اعلام کرد، تعداد معاملات آپارتمان‌های تهران در آبان ماه به ۴۵۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه مهر ۴۸ درصد کاهش داشته است. ذکر این نکته ضروری است که تورم ماهانه متوسط قیمت نرخ معاملات مسکن در مهرماه نسبت به شهریورماه امسال، معادل ۱۰ درصد بوده که این میزان در آبان‌ماه نسبت به مهرماه سال جاری به ۸/۱ درصد رسیده است و این امر نشانگر کاهش سرعت رشد قیمت معاملات مسکن در شهر تهران در آبان‌ماه نسبت به مهرماه سال جاری است. به هرجهت نکته اصلی آن است که در شرایط کنونی و قیمت‌های بالا آنچنان خریداری وجود ندارد و در یک ماه اخیر میزان عرضه در بازار به‌خصوص با خانه‌هایی که پیش از این خالی مانده بود افزایش یافته و تقاضا با کاهش چشمگیری مواجه شده است. همچنین از سمت دیگر، به تبع کاهش محسوس معاملات و توقف روند رشد قیمت، بازار خانه‌های کوچک متراژ و قیمت مناسب نیز دچار کسادی شده است؛ به طوری که در شش منطقه ارزان قیمت تهران فقط ۷۳۷ فقره معامله انجام شده که ۱۶ درصد از کل قراردادهای خرید و فروش آبان ماه را شامل می شود. بر اساس گزارش ایسنا، از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ۴۰ درصد معاملات در شش منطقه دارای قیمت بالاتر از میانگین شهر انجام می‌شود و سهم ۱۶ منطقه دیگر ۶۰ درصد از معاملات است که با توجه به تعداد و تراکم جمعیتی این مناطق سهم چندان بالایی محسوب نمی‌شود. به بیان دیگر بازار خانه در مناطق ارزان‌قیمت رونق چندانی ندارد. کاهش قدرت خرید، انتظار برای افت بیشتر قیمت‌ها و توقف معاملاتی از دلایل کسادی بازار خانه‌های ارزان قیمت محسوب می‌شود. اضافه بر آن آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۶ پایتخت بالاتر از نرخ میانگین شهر و در مناطق ۷ تا ۲۲ پایین‌تر از متوسط قیمت یعنی ۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در هر متر مربع است. با این حال سهم شش منطقه گران قیمت که همگی در نیمه شمالی تهران قرار دارند از معاملات مسکن قابل توجه است. این نمایه از پایین بودن توان متقاضیان واقعی در بازار مسکن حکایت دارد. همچنین آبان ماه امسال رتبه اول فراوانی معاملات برحسب متراژ واحدهای مسکونی به خانه های ۵۰ تا ۷۰ متر هر کدام با سهم ۱۵ درصد از قراردادهای خرید و فروش آبان اختصاص یافت و رتبه دوم به واحدهای ۷۰ تا ۸۰ متر و جایگاه سوم به خانه‌های ۴۰ تا ۵۰ متر هرکدام به ترتیب با سهم ۱۲ و ۱۱ درصد تعلق گرفت. گفتنی است بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که بازار آپارتمان‌های کوچک و ارزان‌قیمت در مناطق جنوبی تهران نیز رونق چندانی ندارد. اغلب آپارتمان‌های نقلی نیز در مناطق ۹ و ۱۰ وجود دارد و واسطه‌های ملکی می‌گویند که نرخ‌های پیشنهادی معمولا بالاتر از عرف این محله‌ها ارائه می‌شود و البته خریدار چندانی ندارد. به‌خصوص که از اواسط آبان ماه حجم عرضه در بازار مسکن حدود ۳۰ درصد افزایش و تقاضا ۴۴ درصد کاهش یافته است. از بین مناطق واقع در نیمه جنوبی تهران هم بالاترین قیمت به منطقه ۱۳ با متوسط ۲۳ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان در هر متر مربع تعلق دارد و رتبه بعدی به منطقه ۱۴ با میانگین ۲۰ میلیون تومان مربوط می‌شود./آرمان ملی